ĐBQH: Cần thống nhất thuật ngữ pháp lý “dự án bất động sản” với các dự án du lịch nghỉ dưỡng

Thống nhất thuật ngữ pháp lý “dự án bất động sản”

Tham gia đóng góp ý kiến tại phiên họp, đại biểu Thạch Phước Bình – đoàn ĐBQH tỉnh Trà Vinh cho biết, khoản 3 Điều 3 dự thảo luật quy định: Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định pháp luật, bao gồm dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công năng phục vụ hỗn hợp; dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

Đại biểu cho rằng việc giải thích khái niệm này chưa thống nhất với các thuật ngữ pháp lý điển hình. Trong dự thảo Luật lần này, thuật ngữ “dự án bất động sản” được sử dụng rải rác hơn 100 lần trong toàn bộ các chương. Thuật ngữ dự án kinh doanh bất động sản được sử dụng 4 lần tại Điều 17. Như vậy, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã giải thích rất rộng cho khái niệm “dự án bất động sản”, theo đó, mọi dự án có xây dựng nhà, công trình đều coi là “dự án bất động sản”.

Đại biểu lấy ví dụ, doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án du lịch nghỉ dưỡng, nội dung dự án gồm xây dựng các công trình để kinh doanh, cung cấp dịch vụ nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, cung cấp các dịch vụ khác như karaoke, chiếu phim, hoặc dự án sản xuất nông nghiệp có nhà lưới để trồng rau, chuồng trại để chăn nuôi gia cầm, hoặc dự án sản xuất công nghiệp nhẹ có xây dựng nhà xưởng, lắp đặt dây chuyền gia công may mặc, hoặc dự án xây dựng bệnh viện…

Các dự án này dù có xây dựng công trình, nhưng không phải với mục tiêu để bán, kinh doanh bất động sản, mà chỉ tạo cơ sở vật chất để kinh doanh dịch vụ, hoặc phục vụ sản xuất. Tuy nhiên, theo cách giải thích tại Điều 3, thì các dự án này vẫn được xem là “dự án bất động sản”.

Đại biểu cho rằng, cách giải thích từ ngữ rất rộng của dự thảo luật dẫn đến nhiều bất cập, vướng mắc khi tuân thủ trên thực tế. Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, rà soát kỹ, sửa đổi phần giải thích từ ngữ này đảm bảo phù hợp với thực tiễn, khả thi để áp dụng khi luật có hiệu lực.

Hạn chế tình trạng dự án nhận đặt cọc nhưng không triển khai

Phát biểu tại phiên họp, đại biểu Trần Hồng Nguyên – Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Thuận bày tỏ nhất trí với Báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; đánh giá cao sự chuẩn bị nghiêm túc, phối hợp chặt chẽ của cơ quan chủ trì thẩm tra, cơ quan chủ trì soạn thảo, các cơ quan có liên quan. Do đó, đại biểu bày tỏ tán thành với nội dung của dự thảo Luật.

Góp ý về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu bày tỏ nhất trí với phương án một và lập luận được nêu trong báo cáo tiếp thu, giải trình. Theo đó, phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, đây là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.

Đại biểu nhận thấy, thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất như thể hiện tại phương án hai sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng.

Trong khi đó, thị trường bất động sản thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án bất động sản lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự.

Thực tế cho thấy nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng vẫn chưa được triển khai. Vì vậy, đại biểu cho rằng cần phải có quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này xảy ra…

Về thanh toán trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bày tỏ nhất trí với phương hai, đại biểu Trần Hồng Nguyên cho rằng, mặc dù ưu điểm của phương án một là bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành, tuy nhiên, quy định này chưa khắc phục được thực tế thời gian qua, nhiều trường hợp khách hàng sau khi mua nhà ở mà không có ý định chuyển nhượng tài sản và chỉ sử dụng để ở nên chưa có nhu cầu nhận giấy chứng nhận ngay.

Mặc dù chủ đầu tư đã thực hiện đúng cam kết và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận dẫn đến họ sẽ có thể trì hoãn hoàn thành nghĩa vụ 5% trong một thời gian dài, gây ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn của doanh nghiệp, của chủ đầu tư.

Đồng thời, quy định như phương án hai sẽ bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo Luật này với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng như quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi)./.