Cơ hội tăng nguồn cung, giảm giá nhà

Theo thống kê từ Hiệp hội bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA), chỉ tính riêng tại TP.HCM trong giai đoạn từ tháng 7.2015 - 12.2020 có 170 dự án nhà ở thương mại triển khai, nhưng chỉ có 44 dự án đã được công nhận chủ đầu tư do có 100% đất ở, còn lại 126 dự án do nhà đầu tư có đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở nên không được công nhận chủ đầu tư. Nếu tính rộng trên phạm vi cả nước, có hàng ngàn dự án nhà ở thương mại không thể triển khai do vướng quy định về đất ở.

Điều này đã khiến cho các doanh nghiệp (DN) bị thiệt hại rất lớn khi chôn hàng ngàn tỉ đồng vào đất và gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn nhà ở thương mại. Chưa kể lợi dụng tình trạng khan hiếm nguồn cung, những chủ đầu tư có dự án mở bán tranh thủ đẩy giá nhà tăng liên tục. Những DN có dự án hoàn thiện pháp lý đều hướng đến đầu tư vào phân khúc nhà ở cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận trong khi nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền, phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người dân thì "mất tích".

Đình Sơn

Theo luật sư Trần Minh Cường (đoàn Luật sư TP.HCM), trong luật Đất đai 2024 dự kiến sẽ có hiệu lực vào ngày 1.8 tới đây, DN khi triển khai dự án nhà ở thương mại chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở. Luật cũng chỉ cho phép DN đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Điều này đã gây nhiều khó khăn cho DN, từ đó hạn chế nguồn cung nhà ở, dẫn đến tình trạng lệch pha cung cầu, đẩy giá BĐS tăng cao như đang diễn ra thời gian vừa qua.

Chính vì vậy, để tăng nguồn cung nhà ở, Chính phủ đã đề nghị xây dựng Nghị định thí điểm mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại trong 5 năm, từ ngày 1.1.2025. Theo đó, 3 loại đất thực hiện dự án thí điểm gồm: đất thuộc đô thị; khu quy hoạch phát triển đô thị đã được duyệt; đất của DN đã thu tiền sử dụng, thuê đất hoặc của cơ sở phải di dời do gây ô nhiễm môi trường, không phù hợp với quy hoạch. Đồng thời dự án thí điểm phải phù hợp với các quy hoạch sử dụng đất, đô thị, xây dựng, phải có trong kế hoạch phát triển tại địa phương và được chấp thuận về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

"Nghị quyết này được thông qua, hàng trăm dự án BĐS bị vướng mắc trong thời gian qua sẽ được giải cứu, tháo gỡ khó khăn. Điển hình như tại TP.Hà Nội có khoảng 191 dự án, quy mô 1.700 ha đang "trùm mền" vì vướng quy định này. Tại TP.HCM có khoảng 148 dự án và đã có quy hoạch sử dụng khoảng 600.000 ha đất nông nghiệp sang mục đích ở. Nếu giải phóng số lượng dự án, quỹ đất này thì nguồn cung BĐS sẽ được cải thiện rất lớn trong thời gian tới; giúp tháo gỡ khó khăn cho DN khi có hàng đưa ra thị trường", luật sư Cường dự báo.

Tăng cung, giảm giá BĐS

Những con số thống kê cho thấy tỷ lệ dự án có 100% đất ở chỉ chiếm 1%, trong khi các dự án phát triển trên đất hỗn hợp gồm đất ở và các loại đất khác chiếm tới 94%. Do vậy quy định phải có đất ở mới được chấp thuận chủ trương làm nhà ở thương mại đang tạo ra tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở, nguyên nhân hàng đầu khiến giá nhà tăng và luôn "neo" ở mức cao những năm qua.

Do đó, theo ông Phan Viết Nuôi, Tổng giám đốc Công ty cổ phần tư vấn đầu tư NQH, nếu nghị định trên được thông qua có thể xem là một bước tiến lớn trong hơn 10 năm qua. Bởi đối với các đô thị lớn thì cho chuyển các loại đất khác để làm dự án nhà ở thương mại sẽ rất tốt, là hướng mở, giúp cho số lượng dự án tăng lên, trong khi ở các TP đất ở rất ít, đa số là đất thương mại, đất dịch vụ, đất nhà xưởng, đất nông nghiệp. Phần lớn đất ở đều do người dân nắm giữ.

"Các DN kỳ vọng nghị định này sớm ban hành. Bởi việc cho phép DN nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác, cho phép DN đang có đất khác được thực hiện dự án nhà ở thương mại là một trong những thay đổi quan trọng nhất trong quá trình xây dựng luật Đất đai 2024. Đây là quy định rất cần thiết, đáp ứng được nhu cầu thực tiễn, khắc phục được các vướng mắc liên quan tới đất ở hiện nay. Đặc biệt là giúp tăng nguồn cung nhà ở, hạ giá BĐS", ông Nuôi kỳ vọng.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng đây là tin vui đối với thị trường BĐS, bởi thời gian qua có hàng trăm dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng vì chủ đầu tư đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở. Đơn cử tại TP.HCM hiện có khoảng 20 dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở, chiếm khoảng 15% tổng số dự án nhà ở thương mại trên địa bàn không được công nhận chủ đầu tư.

"Hiện nay thửa đất ở lớn nhất theo quy định của pháp luật đất đai về hạn mức giao đất ở không quá 400 m2, còn các thửa đất ở hiện hữu có diện tích lớn nhất tại các đô thị cũng chỉ khoảng vài ngàn mét vuông. Điển hình là biệt thự cổ 110 - 112 Võ Văn Tần (Q.3, TP.HCM) có 3 mặt tiền đường cũng chỉ có diện tích hơn 2.700 m2. Do vậy, nếu quy định trên được thông qua sẽ bảo đảm quyền của nhà đầu tư, làm tăng nguồn cung BĐS. Việc tăng cung sẽ phát huy vai trò điều tiết thị trường, buộc các chủ đầu tư phải tự cơ cấu lại sản phẩm nhà ở theo tín hiệu của thị trường, để dần khắc phục tình trạng thiếu nhà ở vừa túi tiền, giúp những người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị có cơ hội mua được nhà. Điều này cũng sẽ tháo gỡ khó khăn cho nhiều dự án, giúp thị trường hồi phục và giảm tình trạng lệch pha cung cầu, tiến tới hạ giá BĐS", ông Châu nói.