Metro số 1 vận hành giúp căn hộ tăng giá

Một nghiên cứu của Tập đoàn DKRA cho thấy, hiện có hơn 40 dự án bất động sản nằm dọc tuyến metro số 1. Từ khi metro số 1 còn ở giai đoạn thử nghiệm, giá bán căn hộ tại các khu vực này đã tăng trung bình từ 30% đến 70% so với thời điểm mở bán. Đặc biệt, có những dự án đã tăng giá gấp đôi trong giai đoạn 2015-2024.

Số liệu từ Savills Việt Nam cũng cho thấy, giá căn hộ dọc theo tuyến liên tục tăng từ thời điểm mở bán với mức tăng trung bình từ 35-70% tùy thuộc vào vị trí, cá biệt có dự án gấp đôi trong giai đoạn 2015-2023.

Chẳng hạn tại khu vực gần ga An Phú, giá căn hộ vào giai đoạn 2014-2015 chỉ dao động 28-36 triệu đồng/m² nhưng hiện nay giá giao dịch đã lên tới 70-120 triệu đồng/m². Không chỉ giá bán, giá thuê căn hộ dọc tuyến metro số 1 cũng tăng đáng kể khi căn hộ 2 phòng ngủ tại quận 2 cũ có giá thuê 17-29 triệu đồng/tháng, trong khi tại các quận 9 và Thủ Đức cũ mức giá dao động 9-11 triệu đồng/tháng, tăng 5-7% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, tại một số dự án cao cấp ở phường An Phú, mức tăng đã vượt 10%.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Theo ông Võ Quốc Thắng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn DKRA, thời gian tới khi nhu cầu sử dụng phương tiện công cộng gia tăng, thay thế dần phương tiện cá nhân thì người dân, đặc biệt là những người làm việc và học tập tại khu vực trung tâm, sẽ có xu hướng chọn sống gần metro để thuận tiện di chuyển. Đây sẽ là yếu tố quan trọng thúc đẩy giá bán lẫn giá thuê các loại hình bất động sản như căn hộ chung cư, nhà phố và căn hộ dịch vụ dọc tuyến metro.

Đồng quan điểm, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho rằng tuyến metro số 1 đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy giá trị bất động sản khu vực. Từ khi công bố, các dự án gần ga metro đã ghi nhận mức tăng giá trung bình 15-25%. Đến nay khi metro số 1 chính thức vận hành đã tiếp tục tạo động lực tăng trưởng mạnh mẽ, đặc biệt cho các dự án cao cấp gần trục đường Xa lộ Hà Nội và các ga quan trọng.

"Tuyến metro số 1 sẽ góp phần làm tăng giá trị của bất động sản dọc lộ trình của nó. Phương tiện công cộng này không chỉ giúp giảm thiểu tai nạn giao thông, giảm ùn tắc mà còn góp phần giảm ô nhiễm môi trường nhờ chạy bằng điện và tiết kiệm chi phí đi lại cho người dân", ông Troy Griffiths cho hay.

Các chuyên gia đều đánh giá metro số 1 không chỉ cải thiện khả năng kết nối giao thông mà còn giúp thị trường bất động sản giải quyết bài toán thanh khoản. Với việc tuyến metro vận hành, giá căn hộ gần các nhà ga và các khu vực lân cận có thể tiếp tục tăng thêm 10-15% trong năm 2025.

Đừng để chênh lệch địa tô chảy vào túi doanh nghiệp

Hiện nay ngoài tuyến metro số 1, tuyến metro số 2 và nhiều tuyến khác cũng đang triển khai. Chuyên gia bất động sản nhận định các dự án gần tuyến giao thông lớn sẽ luôn tăng giá theo tiến độ hạ tầng. Nhà đầu tư cần ưu tiên lựa chọn dự án gần metro hoặc các trục đường vành đai vì tiềm năng tăng giá và thanh khoản cực kỳ tốt trong tương lai.

Để chênh lệch địa tô không chảy vào túi các doanh nghiệp, để các doanh nghiệp không xí quỹ đất xung quanh các nhà ga metro, một giải pháp được đưa ra là nhà nước quy hoạch các khu đô thị phát triển theo mô hình TOD. Cụ thể, ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hội doanh nghiệp TP.HCM, nhà nước cần quy hoạch và giải phóng mặt bằng quỹ đất rộng lớn xung quanh các nhà ga. Quỹ đất này một phần giao đất sạch cho doanh nghiệp để làm nhà ở xã hội và phần lớn đem bán đấu giá thu hồi vốn bỏ ra giải phóng mặt bằng, một phần bù vào quỹ đất dùng để làm nhà ở xã hội phần còn lại nộp vào ngân sách để tái đầu tư, làm quỹ phúc lợi xã hội...

ẢNH: NGỌC DƯƠNG

Thông thường, một nhà ga metro có thể khai thác ít nhất 30ha đất, trong đó 10ha làm nhà ở xã hội và 20ha làm nhà thương mại, các tiện ích phục vụ người dân khu vực. Khi các nhà ga metro kéo dài đến các quận huyện ngoại thành, với quỹ đất rẻ và rộng lớn, người dân sử dụng metro đi làm thuận tiện hơn và đây là cơ hội để giãn dân, hạ giá bất động sản.

TS Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế TP.HCM, nhận định khi tuyến metro hoạt động, bất động sản quanh khu vực này sẽ tự phát triển theo mô hình TOD (phát triển định hướng giao thông công cộng), dù có hoặc không có sự can thiệp của nhà nước. Tuy nhiên, nếu nhà nước tham gia điều tiết, hiệu quả kinh tế - xã hội sẽ được tối ưu hóa, giúp khai thác tốt không gian và tiện ích công cộng.

Trường hợp thiếu sự quản lý, TOD có thể gây quá tải hạ tầng dẫn đến lợi ích không công bằng. Giải pháp là áp dụng các chính sách thu phí tác động, điều tiết thuế giá trị gia tăng cả trên đất công và đất tư, như nhiều quốc gia đã làm. Đối với khu vực ngoại thành, dân cư còn thưa thớt, có thể áp dụng mô hình nhà nước đền bù cho người dân, thu hồi đất và tổ chức lại không gian đô thị. Đối với khu vực đô thị hiện hữu, mô hình tái điều chỉnh đất để tổ chức lại không gian xung quanh nhà ga metro sẽ phù hợp hơn. Theo đó, nhà nước không thu hồi đất mà người dân sẽ góp quyền sử dụng đất vào dự án phát triển đô thị và nhận lại diện tích đất nhỏ hơn hoặc diện tích sàn xây dựng, phần diện tích đất còn lại dùng để làm công viên, các công trình tiện ích xã hội, làm kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chi cho quản lý dự án...

Theo TS Phạm Trần Hải, mô hình này được áp dụng mạnh mẽ ở Hàn Quốc, Nhật Bản, Brazil, góp phần lớn trong quá trình phát triển đô thị trong thế kỷ 20 tại các quốc gia này. Mô hình này hoàn toàn có thể áp dụng ở Hà Nội và TP.HCM