Bất động sản chờ tăng cung

Theo bà Văn Nguyễn Tuyết Hằng, Tổng giám đốc Công ty Vie Homes, thị trường bất động sản (BĐS) những tháng cuối năm 2024 chứng kiến giá tăng cao, nhất là những dự án đã giao nhà, có sổ đỏ. Đặc biệt, sau mấy năm trầm lắng, nhu cầu nhà ở cũng tăng lên. Tuy nhiên, do nguồn cung hạn chế nên giao dịch giảm mạnh so với các tháng trước đó. Một lý do quan trọng dẫn tới khan hiếm nguồn cung là số lượng những người phải bán tháo vì nợ nần giảm mạnh. Những người không chịu áp lực tài chính thì cố gắng găm hàng chờ thời. 

Có 2 lý do dẫn tới tâm lý này. Thứ nhất, nguồn cung được dự báo sẽ còn khan hiếm trong nhiều năm nữa và thứ hai, cuối năm 2024 và đầu năm 2025, bảng giá đất mới được các tỉnh thành ban hành tăng mạnh so với bảng giá cũ. Điều này cũng tác động không nhỏ tới mặt bằng giá cả trên thị trường. "Khách hàng đi xem nhà rất nhiều nhưng nguồn cung cả sơ cấp và thứ cấp đều khan hiếm. Đây là nguyên nhân giá căn hộ chung cư thời gian gần đây, nhất là những tháng cuối năm 2024, tăng mạnh", bà Hằng lý giải.

Ảnh: Đình Sơn

Với ông Võ Quốc Thắng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn DKRA, thị trường BĐS những ngày cuối năm 2024 im ắng là điều lạ. Bởi cuối năm thường là khoảng thời gian "nước rút" với các chủ đầu tư, bán hàng đợt cuối để tổng kết. Vì thế, dự án đủ điều kiện đều mở bán, làm cho nguồn cung tăng đáng kể so với quý trước và cùng kỳ. Chẳng hạn tại TP.HCM, nguồn cung mới phân khúc căn hộ trong tháng 11.2024 là 1.956 căn trong khi tính chung 11 tháng, nguồn cung sơ cấp phân khúc căn hộ chỉ khoảng 11.000 căn. 

Ngược lại, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt ở mức gần 50%, tăng 19,7% so với cùng kỳ. Xét theo khu vực, nguồn cung ghi nhận sự phân hóa rõ nét khi các dự án tập trung chủ yếu ở TP.Thủ Đức, chiếm đến 97% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Phần lớn các dự án mở bán đều thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang và liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Điển hình như các dự án tại TP.Thủ Đức với mức giá sơ cấp dao động phổ biến từ 100 - 130 triệu đồng/m². Mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận tăng 6 - 14% so với cùng kỳ năm 2023, riêng đối với các dự án có vị trí gần nhà ga metro khu vực P.An Phú, P.Thảo Điền có mức tăng vượt trội, ghi nhận từ

20 - 25%. "Dù nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn nhưng nguồn cung tại TP.HCM rất nhỏ giọt. Điều này khiến giá tăng mạnh ở cả dự án mới mở bán và dự án đã giao nhà. Sau khi trải qua giai đoạn điều chỉnh tất yếu từ năm 2020 - 2023, tôi cho rằng thị trường BĐS năm 2024 đã có những bước đệm vững chắc cho sự phát triển bền vững trong tầm nhìn dài hạn. Theo đó, thị trường trong năm 2025 khả năng sẽ tiếp tục có những điểm sáng nhất định, đặc biệt là ở loại hình BĐS nhà ở, phân khúc căn hộ phục vụ tốt nhu cầu ở thực tại các TP lớn. Những tín hiệu khởi sắc rõ nét hơn được kỳ vọng xuất hiện vào giai đoạn giữa năm 2025 - đầu năm 2026 khi các thách thức trên thị trường hiện nay được giải quyết một cách triệt để", ông Thắng dự báo.

Chờ tháo gỡ pháp lý

Trong khi thị trường khá im ắng thì pháp lý vẫn là nỗi lo lẫn kỳ vọng của các chủ đầu tư trong năm mới. Như trường hợp dự án Celesta Heights (H.Nhà Bè), từng là dự án hot năm 2021 khi được chấp thuận chủ trương đầu tư đã khởi động rầm rộ. Nếu pháp lý hoàn thành, đến nay dự án đã giao nhà cho khách hàng vào ở. Tuy nhiên, sau gần 3 năm chờ đợi, mới đây khách hàng mua nhà tại dự án này chưng hửng khi nhận được thông báo của chủ đầu tư yêu cầu lựa chọn giữa 2 phương án, hoặc nhận lại tiền cọc kèm với lãi suất hoặc chấm dứt hợp đồng đặt cọc và thực hiện giao dịch ký quỹ bằng 5% giá trị căn hộ vào một tài khoản phong tỏa để giữ quyền mua khi dự án khởi động. Tuy nhiên, khi nào khởi động thì chủ đầu tư không cam kết.

Theo ông Lee Keck Meng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần địa ốc Nhà Bè - chủ đầu tư dự án Celesta Heights, trong suốt thời gian qua, sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, công ty liên tục nỗ lực theo sát và đẩy nhanh tiến độ xin cấp phép, đảm bảo tuân thủ kế hoạch đầu tư xây dựng của dự án. Tuy nhiên, công ty gặp phải rất nhiều khó khăn trong quá trình triển khai dự án, đặc biệt là vướng mắc về thủ tục pháp lý, quy hoạch, đất đai cũng như việc các quy định pháp luật mới liên tiếp được ban hành (bao gồm luật Kinh doanh BĐS, luật Nhà ở và luật Đất đai có hiệu lực kể từ ngày 1.8). 

Những trở ngại này đã dẫn đến trì hoãn trong quá trình xem xét và cấp các phê duyệt, chấp thuận, giấy phép đối với các dự án BĐS nói chung, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. "Công ty đã nhiều lần chủ động liên hệ, làm việc, tham gia các buổi họp kiến nghị với chính quyền địa phương và cơ quan ban ngành liên quan để đề nghị xem xét, tháo gỡ vướng mắc cho dự án, đẩy nhanh tiến độ cấp phép. Nhưng đến nay, tiến độ cấp phép cho dự án vẫn bị chậm trễ và sự chậm trễ này không phải do lỗi của doanh nghiệp", vị này nhấn mạnh.

Tương tự, đầu năm 2023, Công ty TNHH Gotec Việt Nam (Công ty Gotec) có đơn cầu cứu gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và các cơ quan chức năng liên quan đến dự án khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp tại đường Bến Nghé (Q.7) do doanh nghiệp này làm chủ đầu tư. Dự án đã đóng tiền sử dụng đất, được cấp phép xây dựng và hoàn thành phần móng, hầm và tầng 1, đang xây các tầng tiếp theo. Theo luật Kinh doanh BĐS, dự án đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua đối với nhà ở thương mại. Tháng 2.2022, Công ty Gotec nộp hồ sơ đề nghị cấp thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua đối với nhà ở thương mại nhưng Sở Xây dựng TP.HCM trả lại. 

Sau đó, sở này gửi công văn xin ý kiến của UBND TP.HCM về rà soát việc chuyển nhượng mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất thực hiện dự án từ Công ty CP Cảng Rau Quả cho Công ty Gotec. Hai lần sau đó, công ty này tiếp tục nộp hồ sơ nhưng Sở Xây dựng tiếp tục trả lại và có ý kiến bằng văn bản từ chối tiếp nhận với lý do Chủ tịch UBND TP giao cho các sở rà soát kỹ lại toàn bộ quá trình chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo ý kiến của Bộ Tài chính. Vì ách tắc này mà công ty chịu thiệt hại gần 1.000 tỉ đồng tại thời điểm đó. Ngay sau khi dư luận lên tiếng, dự án này cùng 6 dự án khác được TP ưu tiên họp bàn tháo gỡ vướng. Dù vậy đến nay, sau 2 năm, tình hình vẫn "giậm chân tại chỗ".

Hai dự án nêu trên chỉ là điển hình cho hàng trăm dự án khác trên địa bàn TP.HCM vì nhiều lý do khác nhau từ khách quan lẫn chủ quan mà đến nay vẫn bị tắc nghẽn về pháp lý. Đó là lý do BĐS TP.HCM nói riêng và nhiều tỉnh thành nói chung trên cả nước vẫn kỳ vọng tháo gỡ pháp lý trong năm 2025 này.