Luật Đô thị đặc biệt cho TP.HCM: Quy hoạch bài bản, tái thiết đô thị

TÍCH HỢP QUY HOẠCH

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhấn mạnh với một đô thị đặc biệt như TP.HCM thì quy hoạch là vấn đề quan trọng hàng đầu, bao gồm thẩm quyền phê duyệt và thẩm quyền điều chỉnh. "Cuộc sống luôn phát triển, nếu cứ phải trình lên bộ ngành hoặc Chính phủ sẽ tốn nhiều thời gian, nên giao thẩm quyền cho TP.HCM tự quyết, tự chịu trách nhiệm", ông Châu đề nghị. Khi được phân quyền, TP.HCM có thêm điều kiện về cơ chế để phát triển đô thị đa trung tâm, đầu tư hệ thống giao thông hiện đại như cao tốc, metro, đường sắt tốc độ cao.

ẢNH: SỸ ĐÔNG

Một trong những cơ chế mang tính nền tảng nêu trong Nghị quyết 260/2025 của Quốc hội là thiết kế lại toàn bộ hệ thống quy hoạch theo hướng tích hợp. Theo đó, TP.HCM chỉ lập một bản quy hoạch tổng thể duy nhất, thay thế quy hoạch KT-XH và quy hoạch chung đô thị, đồng thời lồng ghép các quy hoạch ngành. Khác với cách tiếp cận trước đây, quy hoạch tồn tại theo nhiều tầng nấc và thường xuyên chồng chéo thì mô hình mới xác lập khung pháp lý thống nhất. Quy hoạch tổng thể sau khi được phê duyệt trở thành căn cứ duy nhất để triển khai quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và đánh giá sự phù hợp của các dự án đầu tư.

Không chỉ dừng ở việc "gom đầu mối", TP.HCM còn được trao quyền mạnh mẽ trong tổ chức thực hiện như rút ngắn quy trình, không phải làm thủ tục lập nhiệm vụ quy hoạch, được lấy ý kiến cộng đồng một lần và có thể tổ chức lập đồng thời quy hoạch phân khu với quy hoạch chi tiết. Đáng chú ý, việc điều chỉnh quy hoạch được phép thực hiện theo trình tự rút gọn và song hành với thủ tục đầu tư. Cộng đồng doanh nghiệp đánh giá cơ chế này giúp tháo gỡ điểm nghẽn phổ biến lâu nay khi nhiều dự án phải "chờ quy hoạch", làm kéo dài thời gian triển khai.

Một bản quy hoạch tổng thể duy nhất không đơn thuần là cải cách thủ tục mà là sự chuyển dịch từ hệ thống quy hoạch phân tán sang quy hoạch tích hợp, trong đó quy hoạch không còn là rào cản mà trở thành công cụ phục vụ đầu tư.

GIÃN DÂN THEO CƠ CHẾ MỚI

Hơn chục năm trước, TP.HCM đã định hướng phát triển đô thị vệ tinh theo hướng đa trung tâm để giãn dân nhưng khâu thực thi chưa thành công, phần lớn vì hạ tầng không theo kịp. Đến năm 2023, lời giải cho định hướng trên đã rõ ràng hơn khi Nghị quyết 98/2023 rồi Nghị quyết 260/2025 của Quốc hội thể chế hóa đầy đủ mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Theo đó, TP.HCM được phép phát triển các khu đô thị xung quanh nhà ga đường sắt đô thị, khu depot và các nút giao thông lớn như Vành đai 3.

Tại hội thảo về TOD với phát triển đường sắt đô thị do Trường ĐH Kiến trúc TP.HCM tổ chức ngày 27.3, Giám đốc Sở QH-KT TP.HCM Võ Hoàng Ngân cho biết TOD là "chìa khóa vàng" để phát triển đô thị đa trung tâm. Đây cũng là công cụ tài chính giúp TP.HCM hoàn thành 187 km đường sắt đô thị vào năm 2030 và vươn tới 355 km vào năm 2035. Theo ông Ngân, Sở QH-KT đang tham mưu UBND TP.HCM lập quy hoạch tổng thể đường sắt đô thị, quy hoạch không gian ngầm và thiết kế đô thị dọc các tuyến metro.

Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết các cơ chế đặc thù cho phép TP.HCM điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất khác với quy chuẩn quốc gia, với điều kiện vẫn bảo đảm hạ tầng kỹ thuật, xã hội và môi trường.

"TP.HCM được giữ lại 100% nguồn thu từ phát triển TOD để tái đầu tư cho hệ thống đường sắt đô thị và hạ tầng giao thông liên quan", bà Hạnh cho biết, đồng thời nhấn mạnh đây là hướng đi phù hợp với kinh nghiệm quốc tế.

Cơ chế này hình thành một vòng tuần hoàn: đầu tư hạ tầng giao thông - gia tăng giá trị đất đai - tái đầu tư hạ tầng. Đây là cách tiếp cận đã được nhiều đô thị lớn trên thế giới áp dụng, nhưng gần đây mới được thể chế hóa rõ ràng trong khung pháp lý tại VN. Tuy nhiên, bà Hạnh cũng lưu ý việc phát triển TOD không chỉ nhằm "nuôi" hạ tầng mà cần hướng tới mục tiêu rộng hơn là thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội. Bên cạnh đó, Nghị quyết 260/2025 cũng trao quyền cho TP.HCM chủ động triển khai các dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng độc lập theo quy hoạch TOD, tạo quỹ đất sạch để đấu giá hoặc phát triển dự án.

TẠO SỨC HÚT CHO CÁC KHU VỰC TOD

Cuối năm 2024, UBND TP.HCM xác định 11 vị trí phát triển đô thị theo hướng TOD dọc metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) và Vành đai 3. Giám đốc Sở QH-KT TP.HCM cho biết các sở ngành đang cụ thể hóa các cơ chế đặc thù nhằm khơi thông nguồn lực, thu hút đầu tư vào các khu vực TOD.

TS Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, khuyến nghị TP.HCM cần triển khai quy hoạch TOD ở nhiều cấp độ, từ vùng đô thị, hành lang, khu đô thị và khu vực quanh nhà ga. Mỗi khu TOD phải có đặc trưng phù hợp với tuyến metro, vị trí nhà ga và bối cảnh đô thị xung quanh, qua đó tạo sức hút và giá trị khác biệt cho bất động sản.

Về khai thác giá trị đất, TS Hải cho rằng nếu thiếu sự đồng bộ giữa quy hoạch, đất đai, giao thông và thị trường bất động sản thì TOD khó phát huy hiệu quả. Đặc biệt, cần tính toán cân đối cung - cầu trong bối cảnh nhiều tuyến metro được triển khai cùng lúc. Chuyên gia cũng đề xuất thúc đẩy hợp tác công - tư, cho phép khai thác không gian trên và dưới nhà ga, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển tiện ích công cộng như quảng trường, lối đi bộ, công viên… để đổi lại các ưu đãi về thuế, hệ số sử dụng đất hoặc thủ tục.

Không chỉ với đường sắt đô thị, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng mô hình TOD cũng có thể phát triển bám theo đường sắt tốc độ cao, đường cao tốc, các nút giao. Tại nhiều quốc gia, cứ khoảng 5 - 7 km trên cao tốc sẽ có một điểm kết nối, từ đó hình thành các khu đô thị nhỏ hoặc khu dân cư nông thôn. Với TP.HCM, việc tổ chức không gian đô thị theo cấu trúc này sẽ giúp phân bổ lại dân cư, giảm áp lực khu trung tâm, đồng thời tối ưu hóa hiệu quả đầu tư hạ tầng.

"Khi quy hoạch đi trước một bước, hạ tầng giao thông đóng vai trò dẫn dắt, TOD sẽ thành trục phát triển mới, giúp TP.HCM mở rộng không gian đô thị, nâng cao chất lượng sống và tạo nguồn lực cho tăng trưởng dài hạn", ông Châu nhận định.