Hiểu sao cho đúng về thuế GTGT đối với chuyển quyền sử dụng đất?

Phát biểu tại hội thảo, TS Nguyễn Vinh Huy, Phó chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp TP.HCM đề nghị cần xem xét lại quy định trên. Theo TS Huy, tại điểm h khoản 1 điều 7 dự thảo quy định về giá tính thuế thì: "đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế GTGT, trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ). Chính phủ quy định việc xác định giá đất được trừ quy định tại điểm này".

Tại khoản 1 điều 3 luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: "Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng…".

Từ những phân tích trên, TS Huy cho rằng, hai quy định trong dự thảo đang dẫn đến việc hiểu và áp dụng về thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đồng bộ, thống nhất. Việc này dẫn đến việc không xác định được hoạt động kinh doanh bất động sản "chuyển quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán" có chịu thuế GTGT hay không.

NGÂN NGA

Trao đổi với Báo Thanh Niên về vấn đề trên, Ths Trần Minh Hiệp, Đại học Luật TP.HCM, chia sẻ, tại khoản 6 điều 5 luật Thuế GTGT hiện hành cũng quy định đối tượng không chịu thuế, trong đó có "chuyển quyền sử dụng đất".

Quy định trên dẫn đến nhiều người nộp thuế nhầm lẫn rằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chịu thuế GTGT. Tuy nhiên, tại khoản 10 điều 7 Thông tư số 219 năm 2013 của Bộ Tài chính, quy định rất rõ chỉ có phần "giá đất được trừ" mới không chịu thuế GTGT. Còn phần giá chuyển nhượng vượt "giá đất được trừ" vẫn chịu thuế GTGT.

Để không nhầm lẫn, dự thảo luật Thuế GTGT phải ghi nhận rõ đối tượng không chịu thuế GTGT là "phần giá đất được trừ khi chuyển nhượng bất động sản theo hướng dẫn của Chính phủ", chứ không đợi đến điều 7 quy định về xác định giá chuyển nhượng mới quy định về giá đất được trừ.

NVCC

"Theo tôi, việc xác định giá đất được trừ là đối tượng không chịu thuế là phù hợp. Bởi vì, phần giá đất được trừ như: tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật, giá đất trúng đấu giá… không chịu thuế GTGT đầu vào, thì không thể chịu thuế GTGT đầu ra", Ths Hiệp nói.

Cũng theo Ths Hiệp, nếu khi chuyển nhượng, toàn bộ giá chuyển nhượng bất động sản, trong đó có giá đất được trừ thì gây bất lợi hơn cho người nộp thuế. Vì phần giá đất được trừ không phải là GTGT phải chịu thuế, mà chỉ là phần nghĩa vụ tài chính phải nộp cho nhà nước hoặc trả cho tổ chức, cá nhân không chịu thuế GTGT, nhưng cấu thành vào giá vốn của bất động sản.

Đối với phần GTGT do người chuyển nhượng tạo ra làm tăng giá trị của quyền sử dụng đất như hạ tầng, tài sản trên đất thì vẫn chịu thuế GTGT đầu ra và được khấu trừ tương ứng. Điều này thể hiện đúng bản chất của thuế GTGT là loại thuế điều tiết vào phần giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ.

"Theo tôi, quan trọng nhất là trong các văn bản hướng dẫn về giá đất được trừ của Chính phủ, Bộ Tài chính phải nhanh chóng cập nhật đầy đủ các trường hợp phát sinh giá đất được trừ", Ths Hiệp nhấn mạnh.

Bởi thực tiễn, trong thời gian qua, khoản 10 điều 7 Thông tư số 219 liên tục được sửa đổi, để cập nhật các trường hợp phát sinh các nghĩa vụ tài chính mới với nhà nước, hoặc chi phí phải trả cho bên thứ ba không phát sinh GTGT liên quan đến kinh doanh bất động sản.

Luật sư Trương Ngọc Liêu (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cũng cho rằng, khoản 7 điều 5 dự thảo là phù hợp. Bởi lẽ, việc "chuyển nhượng quyền sử dụng đất" vốn dĩ đã phải chịu nhiều loại thuế, phí theo quy định hiện hành, gồm: thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp, lệ phí trước bạ, phí công chứng, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phí thẩm định hồ sơ.

NVCC

Do đó luật sư cho rằng quy định tại khoản 7 điều 5 dự thảo, không có sự mâu thuẫn, thiếu thống nhất với quy định tại điểm h khoản 1 điều 7 dự thảo và khoản 1 điều 3 luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Cụ thể, tại khoản 1 điều 3 luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã nêu rõ: "Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng...".

Như vậy, việc chuyển nhượng ở đây là "chuyển nhượng bất động sản", trong đó bao gồm "chuyển nhượng quyền sử dụng đất" và "chuyển nhượng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản", mà không đơn thuần chỉ là "chuyển nhượng quyền sử dụng đất".

Do đó, "chuyển nhượng quyền sử dụng đất" đơn thuần sẽ không phải là đối tượng chịu thuế GTGT theo quy định tại khoản 7 điều 5 dự thảo. Tuy nhiên, "chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản", tức "chuyển nhượng bất động sản" sẽ thuộc trường hợp chịu thuế GTGT…