Vì sao tháo gỡ quyết liệt mà dự án mới vẫn hiếm hoi?

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, vào thời điểm cuối năm 2022, UBND TP có giao Sở Xây dựng tổng hợp tiến độ, kết quả giải quyết đối với 148 dự án nhà ở, với 189 kiến nghị do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổng hợp. Trong đó, liên quan chức năng xử lý của Sở Xây dựng là 19 kiến nghị, chiếm 10%. Đến quý 3/2023, TP đã giải quyết được 52/189 kiến nghị (đạt 27,5%); trong đó Sở Xây dựng đã giải quyết được 16/19 kiến nghị liên quan đến chức năng của mình, đạt 84%.

Đình Sơn

Tuy nhiên, ông Vũ Anh Dũng, Phó trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết trong 2 tháng đầu năm 2024, Sở nhận được 2 hồ sơ đề nghị thông báo đủ điều kiện huy động vốn. Qua xem xét thì cả hai dự án này lại đều chưa đủ điều kiện theo quy định. Dù dự án được thông qua hiếm hoi nhưng thị trường vẫn có hàng bán từ những dự án đã được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện bán theo quy định từ trước. Thực tế mấy năm nay, số lượng dự án mới rất hiếm. Số liệu từ Sở KH-ĐT TP.HCM cho thấy trong các năm 2022 và 2023, mỗi năm có 2 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư. Đến quý 1/2024 thì chỉ có 1 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Giải thích về việc dự án được tháo gỡ vướng mắc công bố nhiều nhưng dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư lại ít ỏi, ông Vũ Anh Dũng nói việc xác định cụ thể dự án đang vướng mắc, đã được tháo gỡ vướng mắc tại từng thời điểm là rất khó do các dự án nhà ở sẽ trải qua nhiều bước thủ tục đầu tư khác nhau, theo các quy định pháp luật khác nhau. Khi tháo gỡ xong vướng mắc của thủ tục đầu tư này, cũng có thể sẽ có vướng mắc của thủ tục đầu tư khác cần được tháo gỡ.

Đặt vấn đề này với đại diện Công ty Gotec Land, đơn vị có dự án nằm trong danh sách các dự án được tháo gỡ khó khăn trong đợt đầu tiên vào đầu năm 2023, vị này cho biết tại thời điểm đó UBND TP.HCM cho dự án được phép mở bán 50% số lượng nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng đến nay chưa có thông tin gì thêm. Chờ đợi quá mệt mỏi, doanh nghiệp đã "bán lúa non" dự án cho đối tác khác. 

Tương tự, lãnh đạo của Tập đoàn Hưng Thịnh cũng thông tin một dự án của tập đoàn đã được cấp chủ trương đầu tư và một dự án khác Sở KH-ĐT mới trình UBND TP xem xét lấy ý kiến các bên để ra quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư. Đây là 2 dự án chậm thủ tục được gỡ vướng. Còn đối với 6 dự án từ năm 2023 của tập đoàn công bố UBND TP.HCM có chủ trương tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp thì đến nay vẫn chưa có tiến triển gì. 

"Đó là những dự án phải đóng tiền sử dụng đất bổ sung do thay đổi quy hoạch. Thế nhưng đến nay sau nhiều tháng chờ đợi vẫn chưa có kết quả gì cụ thể. Việc chậm trễ tháo gỡ khó khăn cũng một phần do vướng các quy định của pháp luật", vị này sốt ruột. Nhiều doanh nghiệp khác khi được hỏi về việc tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đều than phiền thủ tục rất chậm chạp.

Điệp khúc chờ

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản có dự án nhà ở xã hội tại Q.7 (TP.HCM) cho hay dự án đã động thổ từ dịp 30.4.2023 theo đề nghị của Sở Xây dựng TP.HCM nhưng đến nay vẫn giậm chân tại chỗ, chưa thể khởi công xây dựng bởi các thủ tục về pháp lý chưa được tháo gỡ dù lãnh đạo TP đã có nhiều nỗ lực. 

"Cứ gỡ chỗ này lại vướng chỗ khác. Không chỉ vậy, khi phát sinh các vướng mắc, sở ngành, địa phương thường không chủ động giải quyết mà phát công văn hỏi các nơi liên quan, thậm chí hỏi T.Ư, rất mất thời gian. Do đó việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án thường không triệt để mà chỉ tháo gỡ được từng phần, dẫn đến không giải quyết được tận gốc vấn đề, những khó khăn của dự án, của doanh nghiệp vẫn còn hiện hữu", vị này than thở.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, bên cạnh nỗ lực vượt bậc của Chính phủ, đến nay vẫn còn một số bất cập trong việc xử lý vướng mắc của các dự án bất động sản, nhà ở do một số quy định của luật. Đầu tiên là vướng mắc trong luật Nhà ở 2014 và luật Đất đai 2024 quy định doanh nghiệp chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại. 

Tại thời điểm luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, TP.HCM có 170 dự án nhà ở thương mại. Trong đó, có 44 dự án đã được công nhận chủ đầu tư theo các quy định của luật, còn lại 126 dự án nhà ở thương mại không có 100% đất ở đều không được công nhận chủ đầu tư. Sau đó, luật sửa đổi, quy định bổ sung thêm một trường hợp cho phép chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. 

Bắt đầu từ ngày 1.1.2025, luật Đất đai 2024 có hiệu lực, vẫn còn khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư chỉ có đất khác không phải là đất ở không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. 

Nghĩa là vẫn chưa giải quyết triệt để được vướng mắc này. Ngoài ra còn một số bất cập, vướng mắc về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư; vướng mắc về xử lý chuyển tiếp về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành một phần quỹ đất (quỹ đất 20%) của dự án để phát triển nhà ở xã hội; công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có), mà trách nhiệm này thuộc về cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không phải lỗi của doanh nghiệp… 

Chính vì vậy ông Lê Hoàng Châu kỳ vọng khi luật Đất đai, luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực thì những bất cập, những vướng mắc trên mới được giải quyết tận gốc.