”Siết” chủ đầu tư không công khai dự án đã thế chấp

Theo dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến, nếu chủ đầu tư không công khai thông tin việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản (BĐS) đưa vào kinh doanh đã thế chấp ngân hàng (NH) có thể bị phạt từ 800 triệu - 1 tỉ đồng. Ngoài phạt tiền, chủ đầu tư còn phải chịu thêm hình phạt bổ sung là đình chỉ kinh doanh BĐS từ 3 - 6 tháng với dự án có vi phạm.

Đình Sơn

Ông Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) phân tích thực tế tình trạng chủ đầu tư che giấu thông tin dự án đã bị đem đi thế chấp NH khá phổ biến dù pháp luật quy định rõ trách nhiệm phải cung cấp thông tin cho bên mua về tình trạng nhà ở hình thành trong tương lai. Người mua nhà do không có đủ thông tin nên vẫn ký hợp đồng mua bán, đến khi bị NH "siết nợ" mới biết căn nhà mà mình mua đã bị chủ đầu tư thế chấp trước đó.

Một phần nguyên nhân của tình trạng này là do chế tài chưa đủ mạnh. Nghị định số 16 quy định hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án BĐS, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định có thể bị phạt tiền từ 100 - 120 triệu đồng. Mức phạt sẽ được tăng lên từ 800 triệu - 1 tỉ đồng như trong dự thảo nói trên. Mặc dù vậy, nếu so với lợi ích mà chủ đầu tư thu được thì mức phạt này là quá thấp. Đó là lý do nhiều nhà đầu tư cố tình làm trái pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của khách hàng.

"Hiện nay luật Kinh doanh BĐS 2024 đã có một số điều chỉnh tích cực về nghĩa vụ công khai thông tin của DN kinh doanh BĐS như quy định rõ thời điểm chủ đầu tư phải công khai thông tin là trước khi đưa vào kinh doanh, bổ sung hình thức công khai thông tin trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng và các cơ quan báo chí. So với quy định hiện hành, nội dung của luật có nhiều điểm cụ thể và phù hợp hơn. Tuy nhiên, việc quy định tăng khung xử phạt cho hành vi vi phạm này chưa thích đáng, cũng có thể xem là một hạn chế của luật", ông Ngô Gia Hoàng nói.

Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh nhận xét: Luật hiện nay hướng đến công khai minh bạch để bảo vệ khách hàng, ổn định thị trường. Theo luật, chủ đầu tư được đem dự án đi thế chấp NH nhưng phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán. Thế chấp một tòa chung cư ít nhất được 100 tỉ đồng, thế chấp cả dự án nhỏ cũng 300 - 400 tỉ đồng, thậm chí dự án lớn có khi lên đến cả ngàn tỉ đồng. Trong khi đó, chủ đầu tư vừa thế chấp vừa bán và ém nhẹm các thông tin này nhưng chỉ phạt có 1 tỉ đồng là quá ít. Do vậy các quy định của pháp luật làm sao buộc chủ đầu tư phải công khai các dự án trên cổng thông tin của Sở Xây dựng, người dân chỉ cần lên đó kiểm tra là biết dự án đang như thế nào để đưa ra quyết định có nên mua hay không.

Có thể xử lý hình sự

Theo chuyên gia Phan Công Chánh, hiện nay cơ sở kiểm tra chưa đủ và chế tài chưa mạnh nên cần kết hợp nhiều giải pháp. Đầu tiên là cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành và NH cần có sự liên thông, phối hợp với nhau cập nhật thông tin lên cổng thông tin của cơ quan quản lý về BĐS địa phương. Hoặc xử phạt thật nặng để DN không dám vi phạm. Thời điểm tạo lập dự án, cơ quan chức năng phải quản lý chặt để chủ đầu tư có muốn sai phạm cũng không dám làm, không thể làm. "Ngăn chặn ngay từ đầu, không để xảy ra tình trạng dự án bị cầm cố rồi NH đến siết nhà người mua. Khi đó sự việc đã xảy ra rồi và người thiệt hại cuối cùng là người mua nhà", ông Phan Công Chánh nói.

Tăng mức xử phạt là cần thiết, bởi theo luật sư Hoàng Thu (Đoàn luật sư TP.HCM), trường hợp giấu thế chấp ảnh hưởng đến sự ổn định cuộc sống của người mua nhà, gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền sử dụng tài sản chính đáng của họ. Đây có thể được xem là hành vi gian lận trong kinh doanh, lừa gạt khách hàng. Hành vi này đã đẩy bao nhiêu gia đình vào hoàn cảnh khó khăn vì không được cấp giấy tờ nhà hoặc mòn mỏi chờ nhiều năm trời. Dù vậy bà Thu đánh giá nếu chủ đầu tư thế chấp dự án và thu lợi hàng trăm tỉ đồng thì mức phạt 1 tỉ không thấm vào đâu. "Không minh bạch trong kinh doanh cũng là một hình thức lừa đảo. Do vậy khi chủ đầu tư không công khai thông tin dự án đã thế chấp, cầm cố NH thì áp dụng như tội lừa đảo chứ phạt tiền thì thấy không ổn, không tương xứng với tổn thất họ gây ra cũng như lợi nhuận họ nhận được. Nên bổ sung thêm hình thức xử lý hình sự chứ không chỉ dừng ở phạt tiền. Chỉ có xử lý hình sự người chịu trách nhiệm thì các chủ đầu tư mới tuân thủ", luật sư Hoàng Thu kiến nghị.

Trao đổi với Thanh Niên, nhiều ý kiến cho rằng để bảo vệ người mua nhà, nhiều nước quy định dự án xây dựng xong mới được bán. Tuy nhiên ở VN cho phép chủ đầu tư huy động vốn ngay khi dự án đang xây dựng bằng hình thức đặt cọc và thu đến 50% giá trị BĐS đến khi bàn giao nhà. Điều này vừa giúp chủ đầu tư huy động vốn để phát triển dự án, vừa giúp khách hàng mua được nhà giá rẻ hơn. Tuy nhiên, nhiều DN đã làm liều khi đem căn hộ đã bán cho khách hàng tiếp tục đi thế chấp NH. Đến khi không trả được nợ, NH đem số căn hộ trên đi phát mãi. Hành vi này gây nguy hiểm và thiệt hại rất lớn cho người mua nhà. Chính vì vậy, số tiền phạt mà dự thảo luật đưa ra là chưa đủ sức răn đe. Nếu phạt thì phải tính theo % giá trị dự án bị thế chấp. Ví dụ 10% giá trị BĐS thế chấp nếu bị phát hiện, thậm chí là 20%. Xử lý mạnh tay như vậy mới phòng ngừa và hạn chế những DN làm bậy.