TP.HCM là địa phương có số lượng công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng nhiều nhất cả nước. Trong đó có 117 tổ chức hành nghề công chứng, gồm 7 phòng công chứng và 110 văn phòng công chứng.
Từ năm 2020 – 2022, Sở Tư pháp TP.HCM đã ban hành 12 quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với 5 tổ chức và 6 cá nhân, số tiền phạt hơn 90 triệu đồng, có 1 trường hợp bị tước thẻ công chứng viên trong thời hạn 6 tháng, đề xuất Bộ Tư pháp miễn nhiệm công chứng viên đối với 5 trường hợp do vi phạm pháp luật.
Sở Tư pháp TP.HCM đã tham mưu UBND TP.HCM ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính với số tiền 30 triệu đồng đối với 1 cá nhân có hành vi góp vốn thành lập, duy trì tổ chức và hoạt động văn phòng công chứng không đúng quy định.
Người dân thực hiện thủ tục công chứng tại TP.HCM
Giả mạo nhiều, công chứng e ngại
Theo UBND TP.HCM, nguyên nhân của tình trạng trên cũng một phần do chất lượng công chứng viên chưa đồng đều, đặc biệt là kỹ năng hành nghề, nhận diện các hành vi giả mạo, lừa đảo trong hoạt động công chứng…
Hiện nay, giả mạo giấy tờ, giả mạo người để yêu cầu công chứng và tham gia giao kết hợp đồng, giao dịch tại các tổ chức hành nghề công chứng đang bùng phát ngày càng nhiều và tinh vi hơn, khiến cho một số công chứng có phần “e ngại, sợ trách nhiệm”.
Cũng theo UBND TP.HCM, chưa có hệ thống liên kết để tham khảo thông tin người yêu cầu công chứng về nhân thân, cũng như tình trạng tài sản, đặc biệt là giữa tổ chức hành nghề công chứng với văn phòng đăng ký đất đai, UBND, tòa án…
Việc này dẫn đến nhiều hợp đồng, văn bản đã công chứng nhưng vẫn không cập nhật đăng bộ sang tên được vì đang bị tranh chấp, mà tổ chức hành nghề công chứng không thể biết được tại thời điểm công chứng.
Do đó, UBND TP.HCM kiến nghị Bộ Tư pháp phối hợp các bộ, ngành xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng, chứng thực liên thông. Từ đó, tiến tới kết nối, chia sẻ dữ liệu công chứng, chứng thực với cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai của văn phòng đăng ký đất đai (trong đó có dữ liệu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất) và cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm của Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp).
Trụ sở HĐND – UBND TP.HCM nhìn từ phố đi bộ Nguyễn Huệ, Q.1
Bất cập khi không bắt buộc công chứng, chứng thực
Theo UBND TP.HCM, việc quy định không bắt buộc công chứng, chứng thực đối với một số loại hợp đồng, giao dịch (tại điểm b, khoản 3, điều 167 luật Đất đai; khoản 2 điều 17 luật Kinh doanh bất động sản; và khoản 2 điều 122 luật Nhà ở) mà một bên, hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, thực tế gặp một số bất cập, hạn chế.
Cụ thể, thời gian qua, nhiều vụ án liên quan đến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vi phạm pháp luật khi ký hợp đồng, giao dịch với người mua, nhận chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện để huy động vốn, thậm chí lừa đảo, rất nhiều doanh nghiệp tìm đủ kiểu “lách luật” để huy động vốn khi chưa đủ điều kiện.
Không ít trường hợp đã huy động được vốn qua “lách luật” dưới hình thức thỏa thuận hợp đồng nguyên tắc để bán, chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận đăng ký giữ chỗ… Sau đó, khi thị trường biến động, hoặc nhận thấy nội dung thỏa thuận gây bất lợi, thì doanh nghiệp sẵn sàng thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng, thậm chí khởi kiện khách hàng tại tòa án để tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
Để phòng ngừa, hạn chế rủi ro, UBND TP.HCM cho rằng, đối với những hợp đồng nêu trên, pháp luật cần quy định cơ quan, tổ chức có chuyên môn, không bị ảnh hưởng bởi quyền, nghĩa vụ và sự thỏa thuận của các bên để chứng nhận hợp đồng, giao dịch, cụ thể là các tổ chức hành nghề công chứng.
Bởi sau đó, nếu có tranh chấp xảy ra, các tình tiết, sự kiện được ghi nhận trong văn bản công chứng theo ý chí và sự tự nguyện của các bên sẽ có giá trị chứng cứ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc tòa án tuyên bố vô hiệu.
Trung tâm TP.HCM
3 luật không thống nhất
Theo UBND TP.HCM, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất giữa luật Công chứng, luật Đất đai và luật Nhà ở cũng chưa thống nhất.
Cụ thể, khoản 1, điều 5 luật Công chứng quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.
Còn khoản 3, điều 188 luật Đất đai quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Trong khi đó, tại điều 122 luật Nhà ở lại quy định:
Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê, mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng…
“Sự không thống nhất trong quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, giao dịch như trên gây nhiều khó khăn trong việc áp dụng pháp luật. Tùy theo luật áp dụng, mà thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ thanh toán, bàn giao tài sản… của các bên tham gia giao dịch sẽ khác nhau”, văn bản của UBND TP.HCM nêu.
.jpg)
