Hiểu sao cho đúng về gia hạn sử dụng đất, để không bị thu hồi?

NGỌC DƯƠNG

Đất nào có thời hạn sử dụng và đất nào sử dụng lâu dài?

Báo Thanh Niên đã trao đổi với luật sư Lê Văn Hoan (Đoàn luật sư TP.HCM) để giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về quy định pháp luật nêu trên.

Theo luật sư Hoan, tại điều 171 luật Đất đai năm 2024 thì có 11 loại đất có thời hạn sử dụng lâu dài gồm:

• Thứ nhất: đất ở.
• Thứ hai: đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 4 điều 178 của luật này.
• Thứ ba, đất rừng đặc dụng; đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất do tổ chức quản lý.
• Thứ tư, đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê.
• Thứ năm, đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 điều 199 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập quy định tại khoản 2 điều 199 của luật này.
• Thứ sáu, đất quốc phòng, an ninh.
• Thứ bảy, đất tín ngưỡng.
• Thứ tám, đất tôn giáo quy định tại khoản 2 điều 213 của luật này.
• Thứ chín, đất sử dụng vào mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh.
• Thứ 10, đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt.
• Thứ 11, đất quy định tại khoản 3 điều 173 và khoản 2 điều 174 (người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài) của luật này.

"Như vậy, các loại đất còn lại gồm: đất nông nghiệp thuê; đất được giao có thời hạn, đất thuê để thực hiện các dự án đầu tư; đất thuê để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, thì có thời hạn sử dụng từ 50 - 99 năm được quy định tại điều 172 luật Đất đai", luật sư Hoan phân tích.

Loại đất nào không phải làm thủ tục gia hạn?

Theo điểm a khoản 1 điều 172 luật Đất đai 2024 thì thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức là 50 năm.

"Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này không phải làm thủ tục gia hạn", luật sư Hoan nhấn mạnh.

Đất nào buộc phải gia hạn sử dụng?

Các loại đất còn lại quy định tại các điểm b, điểm c và điểm d khoản 1 điều 172 (gồm đất nông nghiệp thuê; đất được giao có thời hạn, đất thuê để thực hiện các dự án đầu tư; đất thuê để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao) thì người sử dụng đất được quyền sử dụng trong thời hạn.

Khi hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất có nhu cầu thì được xem xét gia hạn. Việc gia hạn sử dụng đất được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất. Người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất là 6 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất. Quá thời hạn phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn mà người sử dụng đất không nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thì không được gia hạn sử dụng đất, trừ trường hợp bất khả kháng.

Ngoài ra, theo khoản 5 điều 112 luật Đất đai thì trường hợp hết thời hạn sử dụng đất nhưng đến ngày 1.8.2024 mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thu hồi đất, thì người sử dụng đất được thực hiện thủ tục gia hạn sử dụng đất trong thời gian 6 tháng kể từ ngày 1.8. Hết thời hạn này mà người sử dụng đất không làm thủ tục gia hạn thì Nhà nước thu hồi đất, trừ trường hợp bất khả kháng.

Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ xin gia hạn sử dụng đất tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả (bộ phận một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã, hoặc văn phòng đăng ký đất đai, hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai).

Hồ sơ gia hạn sử dụng đất gồm những giấy tờ gì?

Hồ sơ bao gồm đơn xin gia hạn sử dụng đất (theo mẫu) và một trong các giấy tờ sau:

• Thứ nhất, một trong các giấy chứng nhận quy định tại khoản 21 điều 3, khoản 3 điều 256 luật Đất đai.
• Thứ hai, quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.
• Thứ ba, văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư, hoặc thể hiện thời hạn hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.