Đề xuất cho bán nhà chưa giải chấp: Giải pháp hay rủi ro?

Khoảng trống rủi ro cho người mua

Khoản 2 điều 183 luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư đã thế chấp dự án hoặc nhà ở phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 điều 88.

Các trường hợp ngoại lệ này đều liên quan đến nhà ở xã hội - loại hình được phép bán khi chưa giải chấp nếu được người mua, người thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp.

Việc nhà ở xã hội được phép áp dụng cơ chế này có lẽ xuất phát từ tính chất đặc thù: đây là nhà ở cho người thu nhập thấp, có sự hỗ trợ và giám sát chặt chẽ của Nhà nước, cộng với giá bán được kiểm soát chặt.

Trong khi đó, nhà ở thương mại có giá trị lớn hơn nhiều, chủ đầu tư có động cơ lợi nhuận cao hơn và rủi ro tài chính cũng phức tạp hơn. Liệu việc mở rộng cơ chế này có thực sự an toàn?

ẢNH: T.N

HoREA dựa vào khoản 5 điều 321 bộ luật Dân sự 2015 để chứng minh tính hợp pháp của đề xuất. Điều luật quy định bên thế chấp được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Luật Nhà ở 2023 đã thừa nhận nguyên tắc này khi cho phép bán nhà ở xã hội chưa giải chấp nếu có đồng thuận 3 bên. Về mặt bản chất pháp lý, không có lý do pháp lý chính đáng nào để phân biệt đối xử giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại trong vấn đề này.

Đề xuất của HoREA tạo ra một tam giác quan hệ pháp lý giữa 3 chủ thể: chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà. Ngân hàng quan tâm đến việc thu hồi nợ, còn người mua quan tâm đến việc có được căn nhà.

Trong trường hợp dự án gặp khó khăn, ngân hàng có thể ưu tiên thu hồi nợ bằng cách xử lý tài sản thế chấp và khi đó người mua, dù đã thanh toán, sẽ là người chịu thiệt. Cơ chế kiểm soát dòng tiền của ngân hàng chỉ đảm bảo tiền được dùng để trả nợ chứ không đảm bảo dự án được hoàn thành và người mua được nhận nhà.

Cần cơ chế bảo vệ người mua

Trong tam giác quan hệ giữa chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà, rõ ràng người mua là bên yếu thế nhất. Cho nên, nếu cơ quan có thẩm quyền quyết định chấp nhận đề xuất của HoREA thì phải có những điều kiện rất chặt chẽ.

Thứ nhất, áp dụng cơ chế escrow account (tài khoản ủy thác giữ/tài khoản ký quỹ) như các nước phát triển trên thế giới là điều kiện bắt buộc. Tiền của người mua không được chuyển trực tiếp cho chủ đầu tư mà phải vào tài khoản giám sát do một bên thứ 3 độc lập quản lý. Bên quản lý này không được là ngân hàng cho chủ đầu tư vay vốn để tránh xung đột lợi ích.

Thứ hai, quy định thời hạn cứng và chế tài nghiêm. Ví dụ, trong vòng 10 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ số tiền thanh toán cho một căn hộ, phần tài sản tương ứng phải được giải chấp hoàn tất. Nếu vi phạm thời hạn này, chủ đầu tư phải chịu phạt vi phạm hợp đồng cao. Đồng thời người mua có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, nhận lại toàn bộ số tiền đã thanh toán cộng lãi suất và bồi thường thiệt hại. Hành vi này cần được xem xét truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản nếu có dấu hiệu cố ý.

Thứ ba, trách nhiệm liên đới của ngân hàng. Khi ngân hàng đã đồng ý cho chủ đầu tư bán nhà chưa giải chấp và cam kết kiểm soát dòng tiền, nhưng thực tế không thực hiện tốt vai trò này dẫn đến thiệt hại cho người mua, ngân hàng phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường. Quy định này sẽ tạo động lực mạnh mẽ để ngân hàng thực hiện nghiêm túc vai trò giám sát.

Thứ tư, quỹ bảo vệ người mua nhà. Giống như quỹ bảo vệ nhà đầu tư chứng khoán, cần có một quỹ chuyên biệt được hình thành từ phí bảo vệ do chủ đầu tư đóng góp. Khi chủ đầu tư phá sản hoặc không thực hiện được nghĩa vụ, người mua nhà sẽ được quỹ này bồi thường một phần hoặc toàn bộ thiệt hại.

Thứ năm, công khai thông tin toàn diện và theo thời gian thực. Không chỉ thông tin về tình trạng giải chấp, mà cả thông tin về: dòng tiền của dự án (bao nhiêu đã thu từ người mua, bao nhiêu đã trả nợ ngân hàng, bao nhiêu đã chi cho xây dựng), tiến độ thi công thực tế, tình hình tài chính của chủ đầu tư. Tất cả phải được cập nhật hằng tháng trên một nền tảng công khai, dễ tiếp cận.

Thứ sáu, giới hạn phạm vi áp dụng. Cơ chế này không nên áp dụng rộng rãi cho mọi dự án mà chỉ nên thí điểm với những dự án đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt về năng lực tài chính của chủ đầu tư, tiến độ dự án, tỷ lệ đã hoàn thành...