Hồi sinh bán đảo Thanh Đa: Đổi mới tư duy, dứt điểm xóa 'treo'

30 năm, 6 lần siêu dự án được khơi lên "hâm nóng", rồi lại chìm xuống "đóng băng". Mỗi lần như vậy, những người dân nơi bán đảo Thanh Đa (Q.Bình Thạnh, TP.HCM) lại đi từ khấp khởi hy vọng tới thất vọng, chán nản, vơi dần niềm tin vào ngày được tận mắt chứng kiến mảnh đất mình gắn bó cả đời người lột xác. Đó cũng là điều khiến KTS Võ Kim Cương, nguyên Phó kiến trúc sư trưởng TP.HCM, lo ngại nhất khi TP.HCM tuyên bố quyết tâm hồi sinh dự án lần này. Theo ông, bên cạnh những khó khăn, tồn tại cũ như quy mô dự án quá lớn, nguồn vốn cao, khả năng thu hút nhà đầu tư thấp, thì một phần do quy hoạch, định hướng phát triển và cách làm trong giai đoạn trước chưa phù hợp, khiến dự án không khả thi, dùng dằng mãi không thể dứt điểm.

ẢNH: NGỌC DƯƠNG

Trong lần trở lại này, ông Võ Kim Cương cho rằng TP nên bình tĩnh, nghiên cứu, xem xét thật kỹ nhu cầu thị trường thế nào, làm sao để huy động vốn hiệu quả, hấp dẫn được các nhà đầu tư cùng tham gia. Đồng thời, cần có giải pháp tháo gỡ những vướng mắc về quyền lợi của người dân liên quan, có thể có cơ chế đặc biệt đảm bảo phương án bồi thường, tái định cư hợp lý trước để có được quỹ đất sạch thoải mái, đủ để thực hiện phương án theo quy hoạch một cách khả thi.

"Áp lực làm nhanh, làm sớm, làm dứt điểm nhưng phải nghiên cứu kỹ để đã làm là chắc. Muốn vậy phải xây dựng chi tiết từng phương án, cơ chế; còn nếu cứ hô hào chung chung lên thôi thì dự án sẽ mãi đứng đó, khiến người dân mất đi niềm tin vào lời hứa của lãnh đạo TP", KTS Võ Kim Cương góp ý.

Là người đã theo dõi và có nhiều đóng góp cho dự án Khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa từ những ngày đầu lập quy hoạch, KTS Nguyễn Ngọc Dũng nhấn mạnh nếu TP vẫn giữ cách làm cũ, tư duy cũ rằng chỉ tìm cách đền bù giải tỏa, thu hồi đất của người dân để giao đất lại cho các nhà đầu tư, thì hồi sinh bán đảo Thanh Đa sẽ là nhiệm vụ bất khả thi.

Theo ông, có thể coi Thanh Đa là một di sản cảnh quan về đời sống văn hóa, tinh thần của TP.HCM cũng như của cả nước. Do đó, quy hoạch Thanh Đa nên có một cách nhìn mới, quy hoạch mới và cách làm mới. Có thể tham khảo cách làm của Nhật Bản khi xây dựng TP Tama, TP mới trong TP thủ đô Tokyo. Đầu tiên, quy hoạch là công cụ quan trọng để quản lý, phát triển trật tự, ngăn nắp, thân thiện môi trường, trong tầm nhìn trung hạn, dài hạn, nhưng phải đi kèm các điều kiện là bản thuyết minh về dự án quy hoạch, bao gồm thời gian hoàn thành, nguồn vốn, biện pháp, khuyến cáo, quy chuẩn... Trong đó quy định chặt chẽ biện pháp và trình tự thực hiện, nguồn vốn giữa người dân có đất, chính quyền và doanh nghiệp (DN).

Đơn cử, phân chia rõ ràng từng đầu mục: về phát triển cơ sở hạ tầng bao gồm: không gian xanh, công viên, cấp thoát nước, điện, đường giao thông, bến bãi… Về phát triển tiện ích đô thị gồm trường học, bệnh viện, trạm xá, công trình thương mại, chợ, siêu thị, phố đi bộ, công trình xử lý nước thải, hỏa táng, công trình tôn giáo, sân bãi thể dục thể thao…; và về phát triển nhà gồm chung cư, liên kế, phố, các công trình dịch vụ đi kèm khu ở…

Những đầu việc trên, cụ thể là đầu mục 1, 2 nên được phân bổ bằng nguồn vốn nhà nước, cấp thành phố và cấp quận, huyện. Các DN, nhà đầu tư có thể tham gia đầu tư vào từng lô đất sạch, đất ở… tại đầu mục 3. Từ những đầu việc này tổng hợp với tổng mức đầu tư, chính quyền TP nên đứng ra lập công ty cổ phần đầu tư (trong đó, người dân sở tại là thành phần quan trọng của cổ đông) và kinh doanh theo luật, minh bạch, rõ ràng. Đất đai, nhà cửa hình thành trong tương lai là nguồn vốn tái đầu tư của TP, quận, huyện và nhà đầu tư.

"Như vậy, sẽ không có chuyện đền bù, giải tỏa mà người dân sở tại vẫn được sống ở khu vực của mình, được giàu có từ chính mảnh đất mà mình đã chịu "treo" bao năm nay. Chỉ khi có sự đồng thuận của người dân, coi họ là cổ đông mới cho dự án thay vì là những người xưa nay giữ đất giùm cho DN, thì siêu dự án này mới có thể khả thi, sớm thành hiện thực", KTS Nguyễn Ngọc Dũng nêu quan điểm.

Thời cơ chín muồi

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng dự án đô thị mới Thanh Đa - Bình Quới đã được Thủ tướng phê duyệt quy hoạch với nhiều kỳ vọng từ 30 năm nay chưa thành hiện thực, đã có nhiều nhà đầu tư được chỉ định thực hiện nhưng tiến độ vẫn không nhúc nhích. Đến nay, với các cơ chế mới sẽ tạo nên động lực mới, điển hình là Nghị quyết 98 cho phép HĐND TP.HCM quyết định sử dụng ngân sách địa phương để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án đầu tư theo đồ án thiết kế đô thị riêng, đồ án quy hoạch đô thị vùng để thu hồi đất, chỉnh trang, phát triển đô thị, thực hiện tái định cư tại chỗ, tạo quỹ đất để đấu giá. 

Các cơ chế này cũng gỡ vướng cho TP.HCM nói chung và bán đảo Thanh Đa nói riêng trong vấn đề đất đai như tạo được quỹ đất để tái định cư tại chỗ cho các hộ có đất bị thu hồi, có quỹ đất để đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, lựa chọn nhà đầu tư. Điều quan trọng là chính quyền TP có thể chủ động hơn trong việc phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch, đáp ứng kịp thời nhu cầu đầu tư các dự án có sử dụng đất.

Trong buổi tiếp xúc cử tri mới đây, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi cũng khẳng định các cơ chế, chính sách của Nghị quyết 98 nhằm giúp TP tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong quá trình phát triển, đơn cử như dự án Khu đô thị mới Bình Quới - Thanh Đa. Trước đây, do vướng mắc liên quan đến việc lựa chọn phương thức đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, thì nay Nghị quyết 98 đã xác định rõ cơ chế cho phép tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nếu thỏa 3 điều kiện: thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất theo quy định, có diện tích đất do nhà nước quản lý trong khu đất thực hiện dự án, đất chưa được giải phóng mặt bằng. Với cơ chế này, TP có thể tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhằm giải quyết dứt điểm tình trạng quy hoạch treo, tạo bộ mặt đô thị mới cho khu vực bán đảo Bình Quới - Thanh Đa, nâng cao chất lượng đời sống cho người dân và đóng góp vào tăng trưởng kinh tế TP.