Giá đất tăng, phân lô bán nền không còn hấp dẫn

Theo Quyết định 83/2024/QĐ-ĐT (Quyết định 83) về xác định các khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức, cá nhân tự xây nhà (được phân lô bán nền - NV), ngoài các phường và quận, đất đai tại 5 huyện vùng ven của TP gồm: Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi, Nhà Bè không được phân lô bán nền. Chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) phải xây dựng nhà ở hoàn chỉnh mới được bán, không được bán nền đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Ảnh: ĐÌNH SƠN

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng nội dung của Quyết định 83 chưa thật phù hợp với luật Kinh doanh BĐS 2024 về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS được bán nền đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Bởi luật này chỉ cấm phân lô bán nền đối với đất thuộc khu vực phường, quận, TP của đô thị loại đặc biệt,

loại I, loại II và loại III. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được bán nền đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Quyết định của UBND TP.HCM cũng chưa phù hợp với luật Nhà ở 2024 quy định tại các khu vực phường, quận, TP thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê. 

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS và pháp luật về đất đai.

"Điều này có nghĩa TP.HCM là đô thị đặc biệt thì chỉ có các trường hợp đất thuộc khu vực phường, quận, TP của đô thị loại đặc biệt gồm 16 quận và TP.Thủ Đức thì chủ đầu tư dự án BĐS không được phân lô bán nền, mà phải xây dựng nhà xong mới được bán. Với 5 huyện còn lại, TP nên xem xét bổ sung các khu vực chủ đầu tư dự án BĐS được phân lô bán nền để bảo đảm sự phù hợp với các quy định tại luật Kinh doanh BĐS 2024 và luật Nhà ở 2024", ông Châu đề nghị và cho rằng sở dĩ TP đưa ra quyết định trên bởi Sở Xây dựng lý giải hiện TP đang xây dựng đề án đầu tư - xây dựng các huyện thành quận hoặc TP thuộc TP.HCM giai đoạn 2021-2030.

Từ nay đến đó, các huyện sẽ tập trung đầu tư xây dựng hạ tầng hướng đến các chỉ tiêu đô thị phục vụ mục tiêu này. Để tránh sự phân biệt giữa các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, đồng thời tránh tình trạng người dân tự xây dựng không phép, sai phép hoặc không đảm bảo Quy chế quản lý kiến trúc và thống nhất việc áp dụng quy định pháp luật trên địa bàn TP.HCM, chủ đầu tư phải xây dựng hoàn chỉnh nhà ở theo quy định, sau đó mới được bán. Tuy nhiên, đây mới chỉ là đề án. Tại thời điểm hiện nay thì tất cả 5 địa phương nói trên vẫn đang là huyện, chưa phải là quận hoặc TP nên với tinh thần "thượng tôn pháp luật", chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật thì tất cả 5 huyện vẫn thuộc các khu vực còn lại và UBND TP căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được phân lô bán nền.

Không còn "ngon ăn"

Theo tìm hiểu của Thanh Niên, từ ngày 1.8.2024 trở về trước, trừ những hồ sơ tách thửa không hình thành đường giao thông được giải quyết theo Quyết định 60, các hồ sơ còn lại đã bị "tắc" từ hồi tháng 4.2021, sau văn bản đề nghị tạm ngừng tách thửa của Sở QH-KT TP.HCM. Lãnh đạo một công ty BĐS thừa nhận từ năm 2021 đến ngày 1.8.2024 dù Quyết định 60 vẫn còn hiệu lực và TP chưa có quyết định nào cấm phân lô bán nền, nhưng thực tế ở các huyện, hồ sơ liên quan đến phân lô, hiến đất làm đường gần như bị dừng lại hết. "Dù luật cho phép nhưng các huyện không duyệt. Hoặc nếu cho làm cũng rất ầu ơ, phụ thuộc nhiều vào quan điểm, ý chí chủ quan của từng lãnh đạo nên dự án kéo dài, rất khó khăn. Chính vì vậy, hiện nay đa số các doanh nghiệp phân lô bán nền ở TP.HCM đã đóng cửa hoặc chạy về các tỉnh khác để làm. Chỉ còn một số dự án "dây dưa" chưa làm xong thì doanh nghiệp cố đeo bám làm tiếp", vị này cho biết.

"TP.HCM mới ban hành bảng giá đất điều chỉnh với mức giá cao hơn hàng chục lần so với trước. Điều này dẫn đến một thực tế là giá đất đầu vào, nhất là đất nông nghiệp tăng lên, tiền sử dụng đất cũng sẽ tăng lên gấp nhiều và như vậy đầu vào của đất phân lô cũng tăng cao, nếu làm cũng khó bán. Như tại H.Nhà Bè trước nay đất nông nghiệp khoảng 5 triệu đồng/m², đóng thêm số tiền sử dụng đất tương đương để chuyển mục đích lên đất ở. Tuy nhiên, hiện nay giá đất nông nghiệp có thể bị đẩy lên gấp đôi, tiền sử dụng đất cũng đóng hơn gấp hàng chục lần. 

Trong khi đó, pháp lý để phân lô rất "chua". Nó không phụ thuộc vào luật mà phụ thuộc vào ý chí người thực thi. Nếu được sự ủng hộ, một khu phân lô cũng mất 2-3 năm mới xong, còn nếu vướng thì 5-7 năm chưa xong, thậm chí nhiều khu hàng chục năm vẫn chưa tách được thửa để làm sổ đỏ từng nền. Do đó, đi phân lô hiện nay rủi ro rất cao nên đa số các doanh nghiệp đã không còn làm ở TP.HCM nữa mà chuyển đi các tỉnh khác. Nếu có làm cũng làm chính quy, làm dự án 1/500 để ăn cho ngon, ngủ cho khỏe", lãnh đạo công ty nói trên cho hay thêm.

Luật sư Hoàng Thu (Đoàn luật sư TP.HCM) cảnh báo việc TP.HCM cấm phân lô bán nền sẽ rất khó ở các huyện ngoại thành bởi luật Đất đai 2024 vẫn cho phép tách thửa đất, hợp thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân. Ngay tại TP.HCM mới đây cũng đã ban hành quyết định cho phép tách thửa đất, với diện tích tối thiểu của đất ở từ 36 - 80 m² và đất nông nghiệp từ 500 - 1.000 m², tùy khu vực. Không chỉ vậy, luật hay quyết định của TP cũng không cấm việc chuyển nhượng các thửa đất sau khi tách thửa. 

Điều này sẽ dẫn đến việc vẫn có một số lượng lớn nền đất ở và đất nông nghiệp sau hoạt động tách thửa đất được đưa ra giao dịch trên thị trường BĐS hoặc những lô đất sau khi tách thửa sẽ được chủ đầu tư xây nhà lên mới bán. Việc nguồn cung đất phân lô bị cắt đứt, trong bối cảnh nguồn cung căn hộ, nhà phố, biệt thự tiếp tục khan hiếm bị cho là sẽ đẩy giá BĐS tiếp tục tăng cao, những người dân ít tiền sẽ khó có cơ hội tạo lập nhà ở hơn, nhất là ở các huyện ngoại thành với lượng dân nhập cư đông như Bình Chánh, Hóc Môn hay Nhà Bè.