Bất động sản Việt Nam 2026: Điều tiết để tái lập cân bằng

Thị trường tăng nóng trong khi nguồn cung vẫn mất cân đối

Giá nhà ở tại các đô thị lớn tiếp tục leo thang trong giai đoạn 2024 - 2025. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết: “Giá nhà ở và đất nền ở nhiều địa phương tăng bình quân 10 - 15% mỗi năm, có giai đoạn tăng tới 30%, trong khi nguồn cung đáp ứng cho nhu cầu thực vẫn còn hạn chế”.

Năm 2025 đánh dấu bước phục hồi đáng kể về nguồn cung nhà ở, nhưng tồn tại mất cân đối rõ rệt giữa phân khúc cao cấp và phân khúc giá thấp.

Theo báo cáo tổng hợp của các cơ quan nghiên cứu thị trường, nguồn cung bất động sản nhà ở trong năm 2025 tăng trưởng tích cực so với năm 2024, với số lượng dự án và sản phẩm được cấp phép, triển khai và chào bán đạt mức cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025. Báo cáo của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết thị trường đã có hơn 128.000 căn nhà mới được mở bán trong năm, tăng gần 88% so với năm 2024 và là mức cao nhất trong nhiều năm gần đây. Tuy nhiên, gần như toàn bộ nguồn cung này tập trung ở phân khúc trung - cao cấp, trong khi phân khúc căn hộ bình dân và nhà ở giá thấp gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp. Điều này làm nổi bật sự mất cân đối trong cơ cấu cung - cầu và hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của nhóm thu nhập thấp và trung bình đô thị.

Số liệu từ Bộ Xây dựng và các báo cáo thị trường cho thấy đến cuối năm 2025, cả nước có khoảng 1.114 dự án nhà ở thương mại và khu đô thị với tổng quy mô hơn 529.000 căn, cùng với 698 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với quy mô hơn 657.000 căn, đạt khoảng 62% mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030. Trong năm 2025, Việt Nam đã hoàn thành hơn 102.000 căn nhà ở xã hội, vượt chỉ tiêu kế hoạch năm và tạo lực đẩy cho phân khúc nhà ở giá phù hợp, dù tổng số này vẫn chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng nguồn cung thị trường.

Tại TP.Hồ Chí Minh, Hiệp hội Bất động sản (HoREA) đánh giá thị trường đang “lệch pha” rõ rệt. Nhà ở thương mại giá vừa túi tiền gần như không còn trên thị trường, trong khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, đẩy người mua ở thực vào tình thế khó tiếp cận nhà ở.

Sự chênh lệch cung - cầu tiếp tục tạo ra những phản ứng trái chiều trên thị trường. Các chuyên gia nhận định giá tăng nóng phần nào phản ánh kỳ vọng phục hồi kinh tế, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu cấu trúc nguồn cung tiếp tục duy trì bất hợp lý. Dòng tiền đầu tư trú ẩn tài sản vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực không được bổ sung tương xứng.

Chính sách điều tiết và định hướng phát triển thị trường bền vững

Để ứng phó với biến động giá và sự mất cân đối của thị trường, Chính phủ đã triển khai hàng loạt biện pháp nhằm ổn định thị trường và thúc đẩy nguồn cung bền vững.

Một trọng tâm lớn là phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh khẳng định Bộ sẽ “ưu tiên cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội, rút ngắn quy trình thủ tục và giảm chi phí để tăng nguồn cung cho người dân”.

Chương trình xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030 đang được đẩy mạnh. Sau khi hoàn thành vượt kế hoạch năm 2025, nguồn cung dự kiến tiếp tục được bổ sung khoảng 160.000 căn trong năm 2026, góp phần làm giảm áp lực lên giá nhà.

Về chính sách tài chính, Bộ Xây dựng đề xuất hạn chế cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba, đồng thời siết tín dụng đầu cơ nhằm giảm áp lực lên thị trường.

Minh bạch hóa thị trường cũng được coi là yếu tố then chốt cho sự phát triển bền vững. Các đề xuất bao gồm bắt buộc giao dịch qua sàn được Nhà nước quản lý, công khai dữ liệu pháp lý và dữ liệu giao dịch nhằm hạn chế thông tin sai lệch và hành vi đầu cơ.

Một trong những động thái quan trọng nhất là kế hoạch “mở khóa” hàng nghìn dự án vướng mắc pháp lý trên cả nước thông qua việc rà soát, chuẩn hóa thủ tục, xác định nghĩa vụ tài chính và đẩy nhanh tiến độ cấp phép. Đây được kỳ vọng là giải pháp trực tiếp mở rộng nguồn cung và giúp thị trường hạ nhiệt trong trung hạn.

Các nhà quản lý và doanh nghiệp đều chung nhận định rằng cân bằng giữa thúc đẩy nguồn cung và kiểm soát rủi ro tín dụng sẽ là chìa khóa để xây dựng một thị trường bất động sản ổn định, minh bạch và bền vững hơn.