Bảng giá đất phải hài hòa lợi ích giữa các bên

Theo bà Giang Đỗ, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Savills VN, bảng giá đất mới tạo áp lực tài chính cho các chủ đầu tư, gây áp lực lên giá thành sản phẩm, đặc biệt ở phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp, khiến giá thành sản phẩm bất động sản leo thang, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Đây là một thách thức cần được xem xét kỹ lưỡng. Đặc biệt, tại các khu vực ngoại thành, mức giá đất mới khiến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trở nên khó khăn hơn, làm giảm cơ hội phát triển các dự án nhà ở giá rẻ.

Ảnh: Đình Sơn

Để khắc phục các bất cập trong áp dụng bảng giá đất, bà Giang Đỗ nhấn mạnh vai trò của công nghệ hiện đại và sự minh bạch thông tin. Trong đó, công nghệ hệ thống định giá tự động (AVM - Automated Valuation Models) và GIS (Geographic Information Systems) đã chứng minh hiệu quả trong việc nâng cao độ chính xác khi định giá đất, giúp bảng giá phản ánh sát thực tế hơn. Bên cạnh đó, việc xây dựng cổng thông tin trực tuyến về giá đất là giải pháp cấp thiết. Một hệ thống minh bạch, công khai dữ liệu giá đất theo từng khu vực sẽ giúp người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư dễ dàng tra cứu thông tin, từ đó đưa ra quyết định phù hợp. Ngoài ra, để giải quyết tình trạng áp dụng một giá đất đồng nhất cho cả tuyến đường với những đoạn đường có đặc điểm khác nhau như đoạn một chiều, đoạn hai chiều, đoạn có mặt đường rộng, mặt đường hẹp, cần phân loại giá đất chi tiết hơn dựa trên các yếu tố cụ thể như lưu lượng giao thông, khả năng kết nối hạ tầng và tiện ích xung quanh. Điều này đảm bảo công bằng giữa các khu vực và tăng tính khả thi khi áp dụng bảng giá đất mới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nói thẳng bảng giá đất tăng cao khiến TP.HCM đang có dấu hiệu bị giảm dần lợi thế so với các địa phương lân cận. Đơn cử, chính sách đơn giá thuê đất hằng năm của tỉnh Long An áp dụng tại địa bàn các huyện Đức Hòa, Cần Giuộc, Bến Lức thấp hơn TP.HCM nên các khu công nghiệp tại Đức Hòa phát triển rất mạnh, thu hút rất nhiều nhà đầu tư so với địa bàn Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh. Chính vì vậy ông Châu đề nghị các địa phương như TP.HCM cân nhắc kỹ lưỡng khi ban hành quy định mức tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. 

"Cần giảm tỷ lệ thu tiền thuê đất. Nhất là đối với đất xây dựng công trình ngầm và đất có mặt nước thì áp dụng đơn giá thuê đất được tính bằng 20% của đơn giá thuê đất trên bề mặt. Đối với hình thức thuê đất trả tiền hằng năm và trả tiền một lần đối với đất có cùng mục đích sử dụng cũng cần đưa ra mức thu phù hợp để khuyến khích đầu tư vào các dự án công trình ngầm và đất có mặt nước. Nguồn thu ngân sách nhà nước từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm có tính ổn định, bền vững nên cần đơn giá thuê hợp lý nhất và có tính cạnh tranh để vừa khuyến khích người sử dụng đất chuyển sang lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hằng năm, vừa thu hút được nhiều nhà đầu tư", ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Đánh giá lại tác động của 19 bảng giá đất điều chỉnh

Ông Ngô Gia Hoàng (Trường ĐH Luật TP.HCM) phân tích luật Đất đai 2024 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải đảm bảo theo nguyên tắc thị trường nhưng cũng phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Thực tế các bảng giá đất điều chỉnh thời gian qua mới chỉ đảm bảo phù hợp với thị trường mà chưa tính đến sự hài hòa lợi ích các bên. Nguyên tắc này cần được hướng dẫn và cụ thể hóa trong các văn bản pháp luật. "Để đảm bảo lợi ích của nhà nước thì giá đất cần được xác định không quá thấp gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách, gây lãng phí nguồn lực đất đai. 

Để đảm bảo lợi ích của doanh nghiệp thì cần có sự phân biệt hóa giữa các loại đất, đặc biệt là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cần định giá với tỷ lệ thích hợp so với đất ở. Với người dân thì phải đảm bảo tính ổn định, tránh thay đổi đột biến mà cần có lộ trình, có tính đến mức thu nhập, tình hình phát triển kinh tế...", vị này nói và cho rằng bảng giá đất điều chỉnh theo luật Đất đai 2024 chủ yếu áp dụng cho việc thu các loại nghĩa vụ tài chính từ đất đai của hộ gia đình, cá nhân và đất thuê trả tiền hằng năm. Do vậy, phương pháp định giá đất là yếu tố then chốt cho việc thực hiện nguyên tắc này.

"Chúng ta quá ưu tiên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, tập trung so sánh với mức giá đã chuyển nhượng trên thị trường mà chưa tính đến các yếu tố khác. Do vậy cần giảm áp lực về tài chính, tạo điều kiện cho doanh nghiệp và người dân yên tâm đầu tư. Đồng thời giảm chi phí, khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai cũng chính là lợi ích của nhà nước", ông Ngô Gia Hoàng kiến nghị và nói thêm rằng cần cân nhắc việc điều chỉnh bảng giá đất theo lộ trình phù hợp với điều kiện sống, sự phát triển của từng địa phương. Trong đó xem xét hài hòa nhiều yếu tố khi định giá đất, cân nhắc sự đóng góp của người sử dụng đất khi sử dụng các loại đất khác nhau (đất ở, đất thương mại, dịch vụ hay đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp...).

Đồng quan điểm, luật sư Trần Mạnh Cường (đoàn luật sư TP.HCM), cũng cho rằng luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc của việc định giá đất phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Đây là bước tiến rất lớn trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư, của người dân và cả của nhà nước so với luật trước đây chỉ mới quy định việc định giá đất của nhà nước phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Do vậy, việc xây dựng và ban hành bảng giá đất điều chỉnh, bảng giá đất lần đầu của các địa phương phải bảo đảm các nguyên tắc của luật Đất đai 2024. Để làm được điều này, Bộ TN-MT cần đánh giá lại tác động của 19 địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh và tại các địa phương tiếp tục áp dụng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của luật Đất đai 2013 áp dụng đến hết ngày 31.12.2025.