Nên mở rộng nhà ở xã hội cho thuê?

Thủ tục kéo dài, lãi vay cao

Theo ông Nguyễn Việt Quang, Phó chủ tịch Tập đoàn Vingroup, Chính phủ đã có nhiều cơ chế, chính sách phát triển NƠXH thời gian qua, song số lượng thủ tục NƠXH đang nhiều hơn so với dự án nhà ở thương mại. Thời gian hoàn thành thủ tục dự án NƠXH từ khi bắt đầu triển khai đến khi khởi công khoảng 2 năm.

Đặc biệt, việc tiếp cận các nguồn vốn vay vẫn chưa thuận lợi. Mức lãi suất (LS) cho vay ưu đãi đầu tư xây dựng cũng như để thuê, mua NƠXH hiện nay còn cao. Đối với chủ đầu tư (CĐT), mức LS là 8%/năm, khách hàng mua NƠXH 7,5%/năm. Do đó, ông Quang đề xuất cắt giảm tối đa các thủ tục liên quan đến việc đầu tư xây dựng dự án NƠXH; điều chỉnh suất vốn đầu tư cũng như xem xét điều chỉnh LS cho vay đầu tư xây dựng và mua, thuê NƠXH.

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP tư vấn - thương mại - dịch vụ địa ốc Hoàng Quân, thì cho rằng chưa có sự đồng bộ thời gian vay gói ưu đãi 120.000 tỉ đồng giữa CĐT và khách hàng. Khách hàng được vay 5 năm nhưng CĐT chỉ được vay 3 năm và nhiều ngân hàng (NH) đề nghị CĐT phải bảo lãnh cho khách hàng khi vay vốn mua NƠXH. Đề xuất cần áp thời hạn như nhau cho cả CĐT và khách hàng, ông Tuấn cũng đề nghị Chính phủ có thể nghiên cứu dành ra một khoản từ 1 - 2% bù LS cho các NH thương mại.

Lý giải về thực tế giải ngân NƠXH chậm, ông Đỗ Thanh Sơn, Phó tổng giám đốc NH VietinBank, cho biết khó khăn đầu tiên là rào cản pháp lý, nhiều dự án thiếu quyết định phê duyệt chủ trương của UBND tỉnh, thành phố; thủ tục triển khai khá phức tạp, mất nhiều thời gian hơn với các dự án nhà ở thương mại. Đặc biệt, việc giới hạn tỷ lệ LS sinh lời ở mức 10% nên chưa đủ sức hấp dẫn CĐT. Một số dự án NƠXH đã được phê duyệt nhưng chưa có CĐT, chưa có lộ trình, kế hoạch triển khai cụ thể.

Bên cạnh đó, nguồn vốn tài trợ dự án bản chất là gói 120.000 tỉ đồng từ nguồn vốn thương mại của NH, không có hỗ trợ từ ngân sách, nên chưa đủ hấp dẫn. Do đó, cần có quỹ phát triển NƠXH với nguồn vốn ưu đãi, thấp hơn LS cho vay thương mại trên thị trường. Quỹ cần huy động từ nhiều nguồn lực khác nhau và vốn ngân sách đóng vai trò đầu mối.

Tách bạch chính sách "lo chỗ ở" và "sở hữu nhà"

Theo TS Trần Du Lịch, Ủy viên Hội đồng tư vấn chính sách, tiền tệ quốc gia, NƠXH đang nghẽn cả cung và cầu. Về cung, nơi nào có sẵn quỹ đất cho doanh nghiệp (DN) xây dựng NƠXH thì rất thuận lợi và ngược lại. Đơn cử như TP.HCM không có quỹ đất công, nếu có thì quá xa trung tâm, ở vùng ven. Về cầu, DN có sản phẩm nhà đi tìm đối tượng mua đúng quy định tốn rất nhiều thời gian (chứng nhận chưa có chỗ ở, thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng, có cư trú tại địa phương…).

"DN sợ nhất là bán sai đối tượng. Do đó, phải gỡ được cả cung và cầu", TS Lịch nói và cho rằng nên rà lại chính sách NƠXH. Nếu áp dụng khung chung cho mọi địa phương, đô thị là không phù hợp.

TS Lịch cũng cho rằng cần làm rõ nhà nước có trách nhiệm lo chỗ ở cho người dân, chứ không lo sở hữu nhà cho mọi người. Do đó, cần phải có quỹ nhà cho thuê, do nhà nước và DN thực hiện. Như TP.HCM, người có thu nhập 11 triệu đồng/tháng thì làm sao mua nhà, nếu chọn đối tượng không phù hợp sẽ tắc ngay. Chưa kể, LS ưu đãi 8% với DN đã lạc hậu, lý do sau nhiều lần giảm lãi, hiện NH hoàn toàn có thể cho vay 20 năm mua nhà với LS 6,9%/năm, thấp hơn cả LS ưu đãi.

Dẫn lời một DN đầu tư phát triển NƠXH cho hay sau khi bán một thời gian, kiểm lại thì đến 80% số người mua không còn ở đấy nữa mà đã bán lại, theo TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế quốc dân, cần quan tâm nhiều hơn đến chương trình phát triển NƠXH cho thuê với những điều kiện ưu đãi khác biệt. "Chương trình NƠXH dành có 2% cho thuê, nhưng lại ở xa nên người ta sẽ không thuê. Người ta sẵn sàng thuê nhà với giá cao hơn, chật hơn nhưng gần chỗ làm việc, gần nơi con cái học hành và những dịch vụ vượt trội khác ở trung tâm", ông Cường nêu.

Vì thế, cần quy hoạch những vị trí ở gần trung tâm nhưng lợi thế thương mại thấp để xây dựng quỹ nhà ở cho thuê. Ngoài ra, sử dụng nguồn vốn vay thật ưu đãi cho chương trình này, có thể thông qua nguồn vốn vay của NH Chính sách xã hội. "Chương trình nên dành 50% cho thuê và 50% cho mua", ông Cường nêu.

Nghiên cứu lập quỹ nhà ở xã hội

Lắng nghe chia sẻ của các DN và NH, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh, NƠXH là nhà ở bình thường như loại nhà ở khác, phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường, bảo đảm hạ tầng về y tế, giáo dục, xã hội và các dịch vụ khác, bảo đảm điện nước. Nhưng điểm khác là có cơ chế, chính sách phù hợp cho người mua và người bán.

"Không phải những nơi xa xôi, vắng vẻ, những nơi không làm được nhà ở thương mại thì làm NƠXH, hay NƠXH thiếu hạ tầng y tế, giáo dục, điện nước, không bảo đảm vệ sinh môi trường… NƠXH ngoài để mua thì phải có thuê và thuê mua", Thủ tướng nêu.

Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng quy trình rút gọn các thủ tục hành chính lựa chọn nhà đầu tư, triển khai dự án NƠXH tiết kiệm thời gian, nguồn lực. NH Nhà nước chỉ đạo các NH thương mại nhà nước lớn cùng DN nghiên cứu, xây dựng và cung cấp gói tín dụng cho người mua với thời gian 10 - 15 năm, LS thấp hơn từ 3 - 5% so với cho vay thương mại.

Bộ Tài chính nghiên cứu thành lập Quỹ NƠXH, chính sách thuế phù hợp. Các địa phương đăng ký chỉ tiêu phát triển NƠXH trong năm 2024. Trong đó, Bộ Công an, Bộ Quốc phòng phấn đấu trong năm 2024, mỗi bộ thực hiện 5.000 căn; Tổng liên đoàn Lao động VN thực hiện 2.000 căn.

Lưu ý địa phương quy hoạch, bố trí quỹ đất để phát triển NƠXH, nhà ở công nhân, Thủ tướng nhấn mạnh "những vùng đất, vị trí đẹp, có lợi thế phải ưu tiên cho sản xuất, kinh doanh, từ đó tạo công ăn việc làm cho người dân, thì mới có người đến ở, mua nhà. Từ đó, phát triển được bất động sản, khu đô thị bền vững".