Điểm nóng thị trường bất động sản

Tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý

Năm 2026, thị trường ghi nhận những chuyển động mới dưới tác động của loạt chính sách tháo gỡ từ phía Chính phủ, từ xử lý vướng mắc pháp lý, tiền sử dụng đất đến thúc đẩy nhà ở xã hội và hoàn thiện dữ liệu đất đai quốc gia.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, chỉ trong quý I/2026, hàng loạt văn bản quan trọng liên quan đến lĩnh vực bất động sản và nhà ở đã được ban hành, bao gồm 3 Nghị định, 3 Nghị quyết của Chính phủ, một Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ và một Thông tư của Bộ Xây dựng. Việc ban hành đồng loạt các chính sách trong thời gian ngắn cho thấy quyết tâm cao của cơ quan điều hành trong tháo gỡ “nút thắt” pháp lý, yếu tố vốn được xem là nguyên nhân chính khiến nguồn cung bất động sản bị ách tắc trong thời gian qua.

Trong nhóm chính sách mới, đáng chú ý là các Nghị định 49, 50 và 54/2026/NĐ-CP được ban hành nhằm hướng dẫn thực thi Nghị quyết 254/2025/QH15, tập trung tháo gỡ các vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, đặc biệt liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đồng thời tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý trong lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Không dừng ở đó, các Nghị quyết của Chính phủ cũng đi thẳng vào những “điểm nghẽn” lớn của thị trường. Nghị quyết về phát triển nhà ở xã hội đưa ra cơ chế xử lý các vướng mắc trong triển khai dự án; nghị quyết về đấu giá quyền sử dụng đất tháo gỡ khó khăn trong giao đất ở.

Đặc biệt, việc giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026–2030 được kỳ vọng tạo thêm áp lực và động lực để các địa phương đẩy mạnh nguồn cung.

Ở góc độ quản lý dữ liệu, Chỉ thị số 05/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về đẩy nhanh tiến độ đo đạc, đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai được đánh giá là nền tảng quan trọng để nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Bên cạnh đó, Thông tư số 08/2026/TT-BXD của Bộ Xây dựng sửa đổi, bổ sung các quy định trong lĩnh vực nhà ở cũng tiếp tục góp phần đồng bộ hệ thống pháp luật và tháo gỡ các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, tác động từ các chính sách mới được dự báo sẽ rõ nét hơn trong các tháng tới khi quy định đi vào thực tiễn và tạo điều kiện cho nhiều dự án được khơi thông.

Tín hiệu phục hồi xuất hiện nhưng phân hóa ngày càng rõ nét

Sau thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản năm 2026 có những tín hiệu phục hồi tích cực khi nhiều doanh nghiệp địa ốc ghi nhận kết quả kinh doanh khởi sắc.

Theo ghi nhận, tăng trưởng chủ yếu đến từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, doanh thu tài chính và bàn giao sản phẩm tại các dự án cũ. Đồng thời, nhiều doanh nghiệp cũng tái khởi động các phân khu mới tại dự án lớn, cho thấy nỗ lực khơi thông hoạt động kinh doanh.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở Công ty CBRE Việt Nam, nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ và định hình lại thị trường. Theo ông, chỉ những doanh nghiệp có nội lực và pháp lý tốt mới có thể tồn tại.

Thực tế cho thấy bức tranh thị trường chưa hoàn toàn màu sáng. Trong quý I/2026, có tới 726 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tương đương trung bình hơn 240 doanh nghiệp mỗi tháng, phản ánh áp lực sàng lọc mạnh mẽ trên thị trường. Một số doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận doanh thu sụt giảm, thậm chí thua lỗ và dòng tiền kinh doanh âm kéo dài.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản quý I/2026 ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực trong bối cảnh hành lang pháp lý tiếp tục được hoàn thiện. Tuy nhiên, ông cho rằng điều đáng chú ý hơn là thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Đáng chú ý, hành vi và tâm lý người mua đang thay đổi đáng kể. Trong bối cảnh chi phí vốn tăng cao và thanh khoản chưa phục hồi mạnh, người mua chuyển sang trạng thái “sợ chọn sai”, ưu tiên pháp lý minh bạch, khả năng khai thác dòng tiền ổn định và tiềm năng gia tăng giá trị dài hạn.

Đằng sau các tín hiệu phục hồi, vấn đề cốt lõi của thị trường vẫn là dòng tiền. Chuyên gia kinh tế PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn dòng tiền tái định hình, mở ra triển vọng mới nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn với doanh nghiệp. TS. Nguyễn Văn Đính cũng thừa nhận dòng tiền đã quay lại nhưng chưa đủ mạnh để tạo nên một chu kỳ tăng trưởng rõ rệt.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia đánh giá thị trường đang có thêm nhiều trợ lực từ kinh tế vĩ mô, đầu tư công, cải cách thể chế và cải thiện dòng vốn. Theo ông, kế hoạch giải ngân đầu tư công năm 2026 dự kiến vượt 1 triệu tỷ đồng, phần lớn dành cho phát triển hạ tầng, sẽ đóng vai trò “chất xúc tác” cho thị trường. Dù vậy, để các trợ lực này chuyển hóa thành đà phục hồi thực chất, thị trường vẫn cần vượt qua những rào cản lớn về chi phí vốn, khả năng tiếp cận tín dụng và các vướng mắc pháp lý kéo dài.

Những tín hiệu tích cực trong những tháng đầu năm cho thấy thị trường có thể đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất. Tuy nhiên, khả năng phục hồi bền vững sẽ phụ thuộc vào tốc độ tháo gỡ pháp lý, cải thiện thanh khoản và năng lực tái cấu trúc của chính các doanh nghiệp trong ngành.