Xác định giá đất 'bỏ quên' nhiều chi phí của doanh nghiệp: Cách tính lợi nhuận không phù hợp

Trong văn bản góp ý về Dự thảo nghị định quy định về giá đất (Dự thảo) đang được lấy ý kiến, Liên đoàn Thương mại - Công nghiệp VN (VCCI) chỉ rõ điều 7.3.c Dự thảo quy định cách tính lợi nhuận của nhà đầu tư (NĐT) theo 2 phương án trong phương pháp thặng dư. Phương án 1: Lợi nhuận của NĐT (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này. 

Phương án 2: lợi nhuận của NĐT được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này. "Hai cách tính trên đều chưa hợp lý vì chưa tính đủ lợi nhuận của toàn bộ dự án theo phương pháp thặng dư cho NĐT. Cụ thể, quy định lợi nhuận chỉ tính trên chi phí đầu tư xây dựng. 

Đây chỉ là lợi nhuận của khâu phát triển bất động sản (BĐS - đầu tư phát triển đất), chưa phải là lợi nhuận của cả dự án. Quy định như vậy là không phù hợp với nguyên lý hình thành giá vì giá phải bù đắp chi phí sản xuất kinh doanh và có lợi nhuận", văn bản của VCCI nêu.

Độc Lập

Thực tế, chi phí mà NĐT bỏ ra là tất cả các chi phí hợp lý để hoàn thành dự án bao gồm cả tiền sử dụng đất (hay giá trị khu đất). Nếu tính thiếu loại chi phí này, có thể coi như NĐT phải chịu tiền đất 2 lần: lần một khi không được tính vào chi phí loại trừ khi xác định giá đất (theo quy định tại Dự thảo), và lần hai khi phải nộp tiền sử dụng đất (nhưng không được trừ như một loại chi phí).

VCCI nhấn mạnh: Quy định này đã xuất hiện từ điều 5đ Nghị định 12/2024 của Chính phủ và chưa phù hợp với nguyên lý kế toán và thực tiễn kinh doanh, gây ra thiệt hại cho doanh nghiệp (DN). Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo sửa đổi quy định theo hướng lợi nhuận được tính trên tổng chi phí NĐT phải bỏ ra để thực hiện hoàn thành dự án đến khi bán sản phẩm thu được doanh thu. Tổng chi phí đó phải bao gồm chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và tiền sử dụng đất.

Tương tự, điều 7.3.a của Dự thảo quy định chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất theo phương pháp thặng dư còn bỏ sót chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án; Chi phí lãi vay - là khoản tiền NĐT phải trả cho người cấp vốn; Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (khảo sát, thiết kế, lập dự án và các chi phí tư vấn liên quan khác); Chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phục vụ thi công (vì đây là các công trình cần thiết để đảm bảo cho việc thi công xây dựng các công trình dự án và là chi phí thực tế của chủ đầu tư); Chi phí bảo hiểm đối với các công trình, công việc phải mua bảo hiểm bắt buộc theo quy định pháp luật; Các chi phí khác theo quy định của pháp luật, chẳng hạn chi phí khảo sát, quan trắc lún… Do vậy, VCCI đề nghị bổ sung các khoản chi phí trên.

Ngoài ra quy định về chi phí kinh doanh theo phương pháp thặng dư tại điều 7.3.b Dự thảo quy định: "Chi phí kinh doanh gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương" là chưa rõ ràng và không phù hợp. Các chi phí kinh doanh như chi phí quảng cáo, bán hàng, vận hành rất khác nhau trong từng lĩnh vực, nên khó có thể xác định mặt bằng chung tại địa phương. Việc khoanh vùng "mặt bằng chung tại địa phương", đặc biệt trong trường hợp những dự án nằm ở các địa phương chưa phát triển, chưa có nhiều dự án lớn có thể không phù hợp với dự án đó.

Không tính đúng khiến phương pháp thặng dư vô nghĩa

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS VN, cho rằng dù áp dụng bất kỳ phương pháp nào để quy định giá đất thì cũng phải đảm bảo theo nguyên tắc phải tính đúng, tính đủ toàn bộ chi phí đầu vào của NĐT, DN nói chung. Đối với dự án BĐS, các NĐT phải chịu hàng loạt chi phí ngay từ khi tiếp cận dự án, kể cả chi phí gián tiếp như thủ tục hành chính… Chính vì vậy, tiền sử dụng đất là một khoản chi phí trực tiếp và rất lớn trong quá trình hình thành phát triển dự án nên không thể bị bỏ quên trong Dự thảo. Đồng thời, theo quy định thì NĐT có thể vay đến 70% vốn của dự án trong quá trình phát triển. 

Như vậy chi phí lãi vay cần phải được tính đúng vào tổng chi phí thực hiện của NĐT. Chỉ khi được tính đầy đủ tổng chi phí thì mới đảm bảo quyền lợi của NĐT, DN mới có thể mạnh dạn tham gia phát triển dự án. Đặc biệt, định giá đất bằng phương pháp thặng dư là lấy doanh thu (giả định) của dự án BĐS trừ đi chi phí ước tính từ đó, cơ quan quản lý tính số thuế đất mà DN phải nộp mà không tính đúng từ chi phí sẽ dẫn đến quy định tính lợi nhuận cũng sai, gây thiệt hại nặng nề cho NĐT. Vô hình trung có thể lại đẩy các NĐT tìm cách này hay cách khác để giảm thiểu thiệt hại, dẫn đến làm tăng giá thành sản phẩm và người tiêu dùng sẽ gánh chịu trong khi giá BĐS lại vẫn bị đẩy lên mức cao.

Đồng tình, GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng giá đất là vấn đề "then chốt của then chốt" trong việc đưa chính sách về đất đai vào cuộc sống. Phương pháp thặng dư là một phương pháp để định giá cho các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh. Nếu định giá đất không đúng sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy rất xấu. Chi phí và lợi nhuận là 2 vấn đề mấu chốt và quan hệ mật thiết với nhau trong phương pháp thặng dư. Nếu chi phí của NĐT lại không được tính gồm tiền sử dụng đất và lãi vay là quá phi lý. Quy định này là không tính đúng, tính đủ các chi phí hợp lý, hợp lệ của NĐT. Từ đó, công thức tính lợi nhuận của NĐT trên chi phí đó sẽ bị sai lệch. Đồng nghĩa là phương pháp thặng dư sẽ cho ra kết quả không đúng, trở nên vô nghĩa khi áp dụng trong thực tế.