Hàng trăm dự án tắc thẩm định giá đất

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trên địa bàn TP hiện có khoảng 156 dự án đang "trùm mền", trong đó 60 - 70% bị tắc ở khâu định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Đến nay sau nhiều năm kiến nghị tháo gỡ khó khăn, các dự án bị vướng liên quan đến định giá đất vẫn "đứng hình". Trong số 22 dự án TP đề xuất sẽ thẩm định giá để tính tiền sử dụng đất, chỉ một số ít nằm trong danh sách mà HoREA kiến nghị tháo gỡ nhiều năm qua. Còn không ít dự án hơn 20 năm vẫn chưa được đóng tiền sử dụng đất nhưng lại không được đưa vào danh sách lần này.

Ảnh: ĐÌNH SƠN

Đơn cử dự án khu dân cư Nhựt Tân (H.Bình Chánh), hàng trăm khách hàng mua đất, trong đó có khoảng 100 nền đất phục vụ tái định cư, liên tục vác đơn đi khiếu kiện, cầu cứu khắp nơi vì nhà đã xây dựng nhiều năm nhưng không được cấp sổ đỏ; hàng trăm hộ khác còn khốn khổ hơn khi không được xây dựng nhà. Theo các hộ dân nơi đây, đã 16 năm kể từ ngày họ mua đất từ Công ty Huỳnh Thông, đến nay vẫn chưa được nhìn thấy cuốn sổ đỏ vuông tròn ra sao dù họ đã đóng đến 90% giá trị nền đất.

Trao đổi với Báo Thanh Niên, một lãnh đạo của Công ty Huỳnh Thông cho hay trong tổng số 662 nền đất đã có 222 căn nhà được xây dựng, trong đó khoảng 70 căn nhà thuộc diện nhà tái định cư nhưng vẫn chưa được cấp sổ đỏ cho khách hàng vì chưa thể đóng tiền sử dụng đất. Đáng nói, dù mỗi tháng chủ đầu tư đều làm công văn hối thúc xin được đóng tiền sử dụng đất nhưng vẫn không được. "Tháng nào công ty cũng có văn bản hối thúc Sở TN-MT sớm xác định nghĩa vụ tài chính của dự án để công ty thực hiện nhằm hoàn thành nghĩa vụ với khách hàng và chủ đầu tư cũng đủ cơ sở để thu 10% còn lại, bán 100 nền đất để thu hồi vốn. Dù vậy, Sở TN-MT đều trả lời không tìm được đơn vị thẩm định giá và không giải thích gì thêm", lãnh đạo doanh nghiệp này cho hay.

Một dự án khác ở Q.7 cũng chung cảnh ngộ khi đã 4 năm qua chủ đầu tư chạy từ quận lên Sở, rồi lên TP "xin" được đóng tiền sử dụng đất để làm cơ sở xin cấp phép xây dựng, triển khai dự án, có dòng tiền nuôi sống bộ máy doanh nghiệp nhưng đều bất thành. "Phải nói đúng là doanh nghiệp năn nỉ xin được đóng tiền sử dụng đất, nhưng các bên cứ đá qua đá lại từ quận lên sở, từ sở lên TP. Việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai là cơ sở quan trọng để cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, sở hữu công trình gắn liền với đất cho người mua nhà và là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng dự án. Nhưng tắc ở khâu này dự án đành phải đứng hình. Nhìn đống tiền chôn trong đất còn doanh nghiệp "đói" vì không có sản phẩm để bán mà xót hết cả ruột. Việc chậm định giá đất một phần vướng luật, một phần vì những người thực thi nhiệm vụ sợ trách nhiệm, không dám làm", vị chủ đầu tư này ngao ngán nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, thừa nhận: Việc định giá đất tồn tại nhiều bất cập, dẫn tới không chỉ TP.HCM, mà hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại trên cả nước không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, không thể cấp sổ đỏ cho khách hàng. Không xác định được giá đất dẫn tới việc chậm nộp tiền sử dụng, thuê đất và ngân sách thất thu. Việc này không phải lỗi của chủ đầu tư, nhưng họ bị ảnh hưởng uy tín thương hiệu. Do vậy TP cần đẩy nhanh tiến trình định giá đất.

Tắc do không tìm được đơn vị tư vấn

Giải thích về việc chậm định giá đất, tính tiền sử dụng đất cho các dự án, Sở TN-MT cho biết do không tìm được đơn vị tư vấn, thẩm định. Cơ quan này dẫn chứng việc định giá một khu đất 4.400 m² được quy hoạch đầu tư xây dựng chợ tại H.Hóc Môn của Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Thành Chính, Sở TN-MT phải phát hành thư mời tới lần thứ 30 mới mời được đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá đất. Dù vậy dự án được phê duyệt từ năm 2011 nhưng đến nay vẫn chưa được đóng tiền sử dụng đất. Với một dự án khác rộng 7.458 m² tại Q.Gò Vấp của Công ty cổ phần Xe khách Sài Gòn, Sở TN-MT cũng đăng tải mời thầu đến 29 lần để thẩm định giá khu đất, nhưng tới nay vẫn chưa có đơn vị nào tham gia. Trước đó, lần thứ 7 Sở

TN-MT ra thông báo mời chào các đơn vị tư vấn để thẩm định giá đất dự án Khu đô thị mới Nhơn Đức - Phước Kiển (ZeitGeist City Nhà Bè, H.Nhà Bè) do Công ty TNHH một thành viên Phát triển GS Nhà Bè, thuộc Tập đoàn GS E&C (Hàn Quốc), làm chủ đầu tư nhưng vẫn chưa thành công.

Lãnh đạo Sở TN-MT khẳng định theo danh sách công bố của Bộ Tài chính, trên địa bàn TP.HCM có gần 100 doanh nghiệp đăng ký hoạt động có chức năng thẩm định giá. Tuy nhiên, thực tế chỉ có chưa đến 10 doanh nghiệp thật sự có thực hiện công tác thẩm định giá đất. Trong thời gian qua, các đơn vị kiểm tra, thanh tra, điều tra, kiểm toán yêu cầu các cơ quan này cung cấp, giải trình đối với nhiều dự án có sử dụng đất trên địa bàn TP, dẫn đến việc tạm dừng công tác xác định giá đất, khiến các thủ tục pháp lý tiếp theo cũng bị tạm dừng. 

Mặt khác, theo quy định của luật Đấu thầu, việc chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá phải được thực hiện chặt chẽ theo đúng quy định, làm cho công tác xác định giá đất mất khá nhiều thời gian. Hơn thế, pháp luật quy định buộc phải có thẩm định giá, nhưng lại không có quy định chế tài đối với các doanh nghiệp thẩm định giá không tham gia gói thầu thẩm định giá, dẫn đến thực tế là nhiều hồ sơ đã làm thủ tục mời thầu nhiều lần, thậm chí tới 30 lần, nhưng không có đơn vị nào tham gia. Có hiện tượng một số đơn vị tư vấn "dễ làm, khó buông" và hiện tượng "đi đêm" với nhà đầu tư để nhận thêm thù lao thẩm định giá ngoài quy định của hợp đồng thẩm định giá.

Chủ tịch Hội Thẩm định giá VN Nguyễn Tiến Thỏa cho rằng tình trạng hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương... chậm được định giá đất có 3 nguyên nhân chính. Đầu tiên là các dự án không đủ điều kiện để đơn vị tư vấn làm thẩm định khi các thông tin phục vụ việc thẩm định giá đất như pháp lý, quy hoạch, dòng tiền dự báo của dự án... không đầy đủ, không được chủ sử dụng đất cung cấp. Thứ hai là rủi ro khi cơ chế bảo vệ doanh nghiệp thẩm định giá chưa chặt chẽ. Quyền thì giao cho đơn vị thẩm định giá nhưng vai trò công ty thẩm định giá chỉ là đơn vị tư vấn. Người quyết định chấp nhận giá một lô đất, thửa đất để đưa vào sử dụng lại không phải đơn vị thẩm định giá. 

Do đó, các vụ việc sai phạm đất đai đã xảy ra thời gian qua quy trách nhiệm rất lớn cho đơn vị thẩm định giá. Trong khi đó phí dịch vụ không được bao nhiêu, nên tâm lý chung hiện nay là các công ty thẩm định giá không muốn nhận thẩm định giá đất. Nguyên nhân thứ ba khiến nhiều đơn vị giá không thực hiện thẩm định giá đất, thậm chí đang thẩm định họ cũng sẵn sàng bỏ vì có chủ đầu tư muốn giá đất cao, ép đơn vị thẩm định phải làm theo nên đơn vị tư vấn thẩm định chấp nhận bỏ hợp đồng.