Định giá đất bỏ quên nhiều chi phí hợp lý

Theo đó, tại khoản 8 điều 1 về bổ sung thêm điều 5đ xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, mục ước tính chi phí bao gồm: chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác, chi phí thiết bị, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí quản lý dự án và một số khoản mục chi phí khác theo quy định tại suất vốn đầu tư đối với trường hợp sử dụng suất vốn đầu tư.

Đình Sơn

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản (BĐS) tại TP.HCM phân tích phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất tính bằng cách tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS trừ đi tổng chi phí phát triển giả định. Việc tính tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS phải căn cứ vào các yếu tố giả định về giá chuyển nhượng, giá cho thuê, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong tương lai, tỷ lệ lấp đầy và phải chiết khấu dòng tiền về thời điểm định giá theo lãi suất cho vay của ngân hàng. Như vậy, dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44 chưa tính đến yếu tố chi phí dự phòng, yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng, chi phí lãi vay.

"Quy định này là không hợp lý, không phù hợp với tình hình thực tế, vô hình trung đội chi phí lên cao gây khó khăn cho doanh nghiệp và người tiêu dùng. Từ đó cũng sẽ đi ngược lại với chủ trương của Chính phủ là yêu cầu doanh nghiệp cơ cấu lại, hạ giá thành sản phẩm BĐS", vị này nói.

Luật sư Trần Mạnh Cường, Đoàn luật sư TP.HCM, dẫn chứng Thông tư 36 về việc ước tính tổng chi phí phát triển giả định của BĐS quy định các khoản chi phí phát triển của dự án trong đó có chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn.

So với dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44 không quy định chi phí vốn trong chi phí kinh doanh mà chỉ quy định chi phí kinh doanh bao gồm chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương thì rõ ràng là không hợp lý và không phù hợp với thực tiễn hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp.

Hay Nghị định 43 quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% hoặc 20% tùy theo quy mô dự án. Chính vì vậy số vốn còn lại doanh nghiệp phải huy động bằng nhiều nguồn, trong đó có nguồn vốn vay ngân hàng.

Tương tự, Nghị định số 68 cho phép trần chi phí lãi vay được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp là 30%. Vậy tại sao các chi phí này không được cập nhật? "Chính vì vậy dự thảo sửa đổi Nghị định 44 cần bổ sung chi phí vốn vào chi phí", luật sư Cường nói.

Định giá đất cần sát, trúng và phù hợp với thực tế

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, đề nghị việc xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng được thực hiện như sau: Suất vốn đầu tư xây dựng do UBND cấp tỉnh công bố. Trường hợp không có suất vốn đầu tư xây dựng của địa phương thì sử dụng suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố. Định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, công bố. Dự thảo cần bổ sung chi phí dự phòng, yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng, chi phí lãi vay trong cách tính giá đất theo phương pháp thặng dư.

Theo ông Châu, việc xác định giá đất là một trong những vấn đề rất nóng được các tỉnh thành, doanh nghiệp triển khai dự án mong chờ. Vì vậy, Chính phủ khi ban hành Nghị định về định giá đất phải bảo đảm khách quan, chính xác theo tinh thần Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành T.Ư Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả về quản lý, sử dụng đất. Khi sửa Nghị định 44, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cũng chỉ đạo phương pháp, trình tự, nội dung xác định giá đất của các phương pháp phải khả thi, sát thực tế, phù hợp với năng lực thực hiện, khoa học, khách quan, minh bạch, bảo đảm lợi ích công bằng giữa người dân, doanh nghiệp, nhà nước. Không đẩy việc khó xuống cho địa phương. Mọi vướng mắc để đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế, thậm chí vi phạm pháp luật, chủ yếu do vấn đề định giá.

"Đề nghị đưa chi phí dự phòng, yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng, chi phí lãi vay vào trong chi phí. Dự thảo nên quy định thống nhất cách tính xu hướng và mức biến động của giá theo chỉ số giá tiêu dùng CPI của địa phương trong thời gian 3 - 5 năm liền trước thời điểm tính tiền sử dụng đất (có tính đến mức biến động giá của nhóm ngành BĐS), nếu các địa phương không có chỉ số CPI mới lấy của T.Ư. Bởi nếu lấy CPI của T.Ư thì không hợp với từng địa phương vì đó là chỉ số trung bình toàn quốc.

Đáng lẽ nghị định này đã thông qua giữa đầu tháng 11.2023. Tuy nhiên khi Chính phủ họp thì có thành viên vắng mặt nên không thông qua được và hiện nay tắc toàn bộ việc tính tiền sử dụng đất. Định giá đất để đấu giá cũng tắc. Giữa giá khởi điểm và giá trúng cách biệt quá lớn. Định giá đất đối với đất ngoài hạn mức để người dân nộp tiền sử dụng đất cũng tắc. Không định giá được tiền sử dụng đất cũng không thể cấp sổ hồng cho người dân mua nhà nên nhà nước cũng không thu được thuế, phí", ông Châu nói.