Đề xuất Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp

Ở thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất), giá đất do Nhà nước quyết định, không phụ thuộc kết quả tư vấn.

Ở thị trường thứ cấp (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất), giá đất do các bên tự thỏa thuận theo pháp luật dân sự, Nhà nước kiểm soát chủ yếu thông qua quy hoạch, công cụ tài chính, định hướng không gian và hạ tầng.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, theo quy định hiện hành, việc định giá đất của Nhà nước ở thị trường sơ cấp lại phụ thuộc vào giá đất thứ cấp và kết quả của đơn vị tư vấn. Trong khi việc xác định giá đất cụ thể vẫn gặp nhiều khó khăn.

Nguyên nhân do phải xét đến nhiều yếu tố, kết quả định giá thiếu thống nhất, không phản ánh đúng bản chất giá đất ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Điều này khiến vai trò quyết định, điều tiết giá đất của Nhà nước chưa được phát huy đầy đủ, đồng thời ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai, thực hiện dự án đầu tư, thậm chí làm tăng chi phí và ảnh hưởng đến quyền lợi nhà đầu tư.

Việc xác định giá đất cụ thể, đặc biệt khi áp dụng phương pháp thặng dư đối với thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức, cũng tồn tại nhiều bất cập. Lý do, phương pháp này phụ thuộc vào khả năng thu thập thông tin, giá chuyển nhượng, mức giá thuê, loại hình và hình thức kinh doanh.

Trong khi đó, thị trường quyền sử dụng đất thường biến động, thậm chí tăng đột biến, thiếu ổn định. Việc xác định mức biến động lại chủ yếu dựa vào số liệu quá khứ, không phản ánh đúng giá trị gia tăng thực tế của đất trong tương lai.

Do vậy, nếu tiếp tục sử dụng phương pháp này để quản lý giá đất, giá do Nhà nước quyết định sẽ bị phụ thuộc, chạy theo biến động thị trường.

Ngoài ra, có ý kiến cho rằng quy định buộc áp dụng giá đất cụ thể khi Nhà nước giao đất cho tổ chức đầu tư mang tính tận thu, khiến thời gian kéo dài, chi phí tăng cao, giảm sức cạnh tranh và ảnh hưởng đến thu hút đầu tư tại địa phương.

Ngoài ra, những rủi ro trong xác định giá đất cụ thể còn gây tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm ở một số cán bộ và cơ quan liên quan, làm chậm quá trình xác định giá đất và ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án đầu tư.

Do đất đai là yếu tố đầu vào quan trọng của phát triển kinh tế và xã hội, việc sửa đổi được Bộ đánh giá cần thiết để phù hợp với nguyên tắc Nhà nước phải thực hiện quyền kiểm soát về giá đất, quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp nhằm bảo đảm ổn định thị trường.