Nhà phố giảm giá vẫn khó bán

Theo tìm hiểu của PV Thanh Niên, những tháng gần đây, số lượng nhà phố riêng lẻ ở những khu vực từng là đất vàng khó kiếm mua như Q.7, Q.Phú Nhuận, Q.Bình Thạnh, Q.Tân Bình... rao bán giảm giá đang tăng mạnh. Điều đáng nói, trong khi người bán thì nhiều nhưng người mua lại khá ít ỏi.

Chị Phương Di (nhà ở H.Nhà Bè, TP.HCM) cho biết đã gần 1 năm nay chị rao bán căn nhà 3 tầng, diện tích đất 140 m2 với giá từ 13 tỉ đồng xuống còn 12 tỉ đồng, dù có rất nhiều khách đến xem nhà và "gật gù" khen nhà đẹp, giá tốt nhưng giao dịch vẫn không thành công. Không chỉ giảm giá, chị Phương Di cho biết nếu khách thiện chí mua, chị tặng toàn bộ nội thất trong nhà. Trường hợp khách không lấy nội thất, chị sẽ trừ vào giá bán.

"Khách vào xem nhà nhiều. Ai cũng khen nhà đẹp, giá tốt nhưng với số tiền khá lớn nên khách hàng đắn đo. Bởi nếu mua, họ phải vay ngân hàng, bây giờ ít ai có một số tiền mặt lớn như vậy để trong nhà. Tuy nhiên, giai đoạn này kinh tế suy thoái, thu nhập giảm sút nên việc phải vay ngân hàng để mua nhà khiến khách hàng ngao ngán", chị Phương Di nói.

ĐÌNH SƠN

Tại Q.Tân Bình, ông Tuấn rao bán căn nhà cấp 4 ở đường Lý Thường Kiệt có diện tích 42 m² với giá ban đầu 4,3 tỉ đồng, nhưng nay giảm 800 triệu đồng xuống còn 3,5 tỉ đồng. Dù đã ký gửi nhiều môi giới và rao bán khắp nơi nhưng căn nhà đến nay vẫn chưa bán được. Cách căn nhà của ông Tuấn không xa, cũng trên con hẻm thuộc đường Lý Thường Kiệt, chị Diễm đang rao bán lại căn nhà riêng cấp 4 với giá 3,8 tỉ đồng và còn thương lượng.

Khu vực P.Tân Thuận, Q.7, một căn nhà diện tích gần 30 m2 đầu năm 2023 được chủ nhà rao bán giá 5 tỉ đồng nhưng không ai mua. Đến nay chủ nhà giảm giá còn 4 tỉ đồng nhưng vẫn không bán được dù căn nhà này mới được xây dựng, hẻm ô tô có thể vào được. Theo ông Trọng, một nhà đầu tư bất động sản khu vực Q.7, H.Nhà Bè, thì thời gian qua nhiều nhà đầu tư "ngộp" đã phải rao bán nhiều bất động sản với giá khá rẻ. Thế nhưng lúc này kinh tế khó khăn, tiền mặt khan hiếm nên ai cũng thủ, giữ tiền mặt cho chắc.

"Thời điểm này ai có tiền mặt hoặc có dòng tiền vốn mồi, có thể vay ngân hàng đi gom nhà "ngộp" chờ thị trường bất động sản hồi phục là số một. Tôi cũng đang đi săn các căn nhà mặt tiền mà chủ nhà đang bị "ngộp" ngân hàng để khai thác cho thuê hoặc đi mua lại các khu resort để kinh doanh. Vay ngân hàng thời điểm này lãi suất khoảng 6 - 7%/năm. Nếu vay 2 năm, lãi suất khoảng 12 - 14%, thậm chí nhiều ngân hàng có lãi suất còn rẻ hơn. Trong khi giá nhiều căn nhà rao bán giảm 10 - 20%, thậm chí giảm hơn so với mặt bằng chung của thị trường. Do vậy, nếu ai có tiền mặt không phải vay ngân hàng, thậm chí vay ngân hàng một ít, để ôm các bất động sản đó, sau này bán ra chắc chắn sẽ có lời. Nhất là các bất động sản nằm ở mặt tiền có thể cho thuê. Tiền cho thuê nhà có thể gánh một phần lãi suất", ông Trọng tính toán.

Thị trường sẽ hồi phục vào quý 2

Theo đánh giá của hầu hết các chuyên gia, hiện phân khúc nhà phố trong các khu dân cư hiện hữu tại TP.HCM đều đang gặp khó khăn về thanh khoản dù giá giảm mạnh. Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang phân tích rằng nhà phố giá trị lớn 20 - 30 tỉ đồng thường khó giao dịch dù có giảm giá. Trong khi những căn có giá 5 - 7 tỉ đồng lại kén khách vì khó cho thuê mặt bằng. Nếu những năm trước, đến thời điểm cuối năm thị trường giao dịch tốt nhưng hiện nay vẫn khá "chìm". Bởi đa số những người mua nhà phố là những người đầu tư để cho thuê có dòng tiền và chờ tăng giá. Trong khi những người này đã nắm nhiều tài sản và bản thân các nhà đầu tư cũng bán ra không được, muốn mua thêm cũng e ngại.

"Nếu giá nhà phố mặt tiền giảm 30 - 40% thì có thể bán được ngay, nhưng nếu giảm nhỏ giọt thì vẫn khó bán. Những bất động sản nào có thể cho thuê được, tạo ra được dòng tiền thì bán dễ hơn, được ưa chuộng hơn; hoặc những tòa nhà dịch vụ cho thuê, văn phòng cho thuê mà giảm giá khoảng 20% là bán được ngay. Còn nhà phố nhỏ 2 - 3 tầng bán rất khó. Hiện đang có tín hiệu tích cực, nhiều người đi xem, nhiều người muốn mua nhưng vẫn e ngại, sợ nền kinh tế vẫn khó khăn, thị trường vẫn chưa hồi phục", ông Trần Khánh Quang dự báo.

Trong khi đó, nói về nguyên nhân nhà phố giảm giá nhưng vẫn ít giao dịch, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía nam, cho rằng có 4 yếu tố. Đầu tiên là các loại hình bất động sản thấp tầng có giá cao hơn nhiều so với mặt bằng thu nhập của người dân. Nếu mua cần phải có số tiền lớn và thường phải đi vay một phần. Trong khi hiện nay suy thoái kinh tế ảnh hưởng thu nhập, lãi suất cao nên phân khúc này sẽ kén người mua.

Tiếp đến là hiện nay đang có xu hướng tìm không gian sống thoáng, an toàn. Với giá tiền đó, đi xa một chút ra ngoại thành sẽ mua được nhà rộng hơn, có không gian, diện tích, cảnh quan và hạ tầng tốt. Một bộ phận khác thì chọn căn hộ để sống với đầy đủ tiện ích, an toàn thay vì chen chúc trong các nhà phố chật hẹp. Cuối cùng là tỷ suất lợi nhuận của loại hình này đang không cao như kỳ vọng. Nhu cầu thuê nhà riêng ít hơn căn hộ, biên độ tăng giá bán và lợi nhuận đầu tư hiện tại không còn nhanh như đất nền, nhà liền kề vệ tinh; dẫn tới nhu cầu đầu tư nhóm sản phẩm này cũng giảm.

Đa số các ý kiến cũng nhìn nhận dù lãi suất vay ngân hàng đã giảm mạnh, thị trường đang trên đà phục hồi nhưng tâm lý nhà đầu tư vẫn đang có sự e dè, tiếp tục chờ giảm giá sâu hơn khiến thanh khoản sụt giảm. Thông thường, thị trường bất động sản trầm lắng cũng là lúc nền kinh tế đang trong giai đoạn khó khăn, nên người dân có tâm lý tích trữ tiền mặt hoặc gửi tiết kiệm ngân hàng. Do vậy, việc phục hồi thanh khoản của phân khúc này phụ thuộc vào tỷ suất khai thác lợi nhuận và việc tiếp cận dòng vốn ngân hàng cũng như khả năng giảm lãi suất. Nhiều nhận định nền kinh tế đang phục hồi, lãi suất giảm mạnh nên có thể trong quý 2/2024 phân khúc này sẽ sôi động trở lại.