Hàng vạn hồ sơ nhà đất tại TP.HCM được gỡ vướng

Theo đó, UBND TP.HCM chấp thuận việc sử dụng bảng giá đất được ban hành theo luật Đất đai 2013 như đã thực hiện trước ngày 1.8 (Bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020 của UBND TP.HCM) nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) theo Quyết định số 56/2023 của UBND TP.HCM để giải quyết nghĩa vụ tài chính, thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản và các khoản thu từ đất trong giai đoạn từ ngày 1.8 cho đến khi có bảng giá đất điều chỉnh.

Ông Phạm Việt (thường trú Q.Bình Thạnh) vô cùng vui mừng khi nghe thông tin này bởi hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất của ông sẽ được tính theo bảng giá đất hiện hành, số tiền phải đóng giảm mạnh so với tính theo bảng giá đất mới. Ông Việt tính toán: Gia đình ông có khoảng 1.000 m² đất nông nghiệp ở mặt tiền tỉnh lộ 2 (H.Củ Chi), nếu theo Quyết định 02/2002, gia đình ông chỉ phải đóng 1 triệu đồng/m² đất nông nghiệp khi chuyển mục đích sử dụng lên đất ở, nghĩa là ông chỉ phải đóng 1 tỉ đồng tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, với dự thảo bảng giá đất điều chỉnh mặt tiền tuyến đường này tăng lên 17,1 triệu đồng/m². Do gia đình ông sử dụng đất ổn định từ trước năm 1994 nên chỉ phải đóng 20% so với bảng giá đất, tức khoảng 3,4 triệu đồng/m². Mức giá này nhân với 1.000 m² thì ông sẽ phải nộp tiền sử dụng đất lên đến 3,4 tỉ đồng.

"Đó, giữa cách tính hiện hành và bảng giá đất mới chênh lệch rất lớn, số tiền phải đóng tăng lên gấp gần 3,5 lần. Thật sự quá nhiều", ông Việt nói. Mà ngoài mảnh đất trên, gia đình ông Phạm Việt còn có mảnh đất 360 m² ở đường Song Hành (H.Hóc Môn). Nếu theo Quyết định 02/2020, giá đất nông nghiệp ở đây chỉ 4,9 triệu đồng/m². Khi chuyển mục đích sử dụng đất người dân như ông phải đóng đủ 4,9 triệu đồng/m². Còn theo dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, giá đất sẽ tăng lên 71 triệu đồng/m². Dù chỉ đóng bằng 20% bảng giá đất, tức khoảng 14,2 triệu đồng/m² thì số tiền phải đóng cho mảnh đất này tăng thêm khoảng 3,5 tỉ đồng so với hiện hành.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Không chỉ chuyển mục đích sử dụng, cách tính nghĩa vụ tài chính theo bảng giá đất 02/2020 cũng thấp hơn bình quân từ 10 - 20 lần so với dự thảo bảng giá đất điều chỉnh mà TP đã công bố. Như trường hợp một người dân làm hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho căn nhà cấp 4 xây từ lâu trên miếng đất nông nghiệp 100 m² tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh (xã Bình Hưng, H.Bình Chánh). Hiện giá đất nông nghiệp khu vực này là 200.000 đồng/m², giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m² và hệ số K là 2,9 lần. Nếu tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất hiện hành và hệ số K là 2,9 lần thì ông chỉ phải nộp tiền sử dụng đất là 1,914 tỉ đồng. 

Tuy nhiên, theo dự thảo bảng giá đất điều chỉnh thì giá đất nông nghiệp tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh là 3,2 triệu đồng/m² và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m², tăng 9,55 lần so với bảng giá đất hiện hành. Nếu được cấp sổ đỏ cho căn nhà này thì ông có thể phải nộp tiền sử dụng đất lên đến 6,18 tỉ đồng. Như vậy, số tiền sử dụng đất phải nộp theo dự thảo bảng giá đất điều chỉnh tăng 3,22 lần so với số tiền sử dụng đất nộp theo Quyết định 02/2020.

Tại khu vực Q.1 còn kinh khủng hơn, điển hình như 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ hiện giá đất ở đây là 567 triệu đồng/m² nhưng tính theo dự thảo bảng giá đất điều chỉnh thì giá đất lên đến 810 triệu đồng/m². Điều này cũng đồng nghĩa với việc nếu áp dụng bảng giá đất điều chỉnh, người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất, mua bán nhà đất… phải đóng tiền sử dụng đất, thuế cao hơn nhiều so với mức giá hiện hành.

Hàng chục ngàn hồ sơ sẽ được gỡ vướng

Theo thống kê của Cục Thuế TP.HCM, chỉ tính riêng từ ngày 1 - 27.8 đã có gần 9.000 hồ sơ nhà đất bị "treo" tại các chi cục thuế, đó là chưa kể từ ngày 27.8 đến nay đã có thêm hàng ngàn hồ sơ tiếp tục bị ùn ứ. Đó là lý do ngành này đã nhiều lần đề xuất TP có hướng giải quyết hồ sơ cho người dân, nhất là các hồ sơ không làm phát sinh nghĩa vụ tài chính như cho tặng, hoàn công nhà và các hồ sơ chuyển nhượng.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận xét: Sau một thời gian dài "đứng hình", việc TP ra quyết định cho phép bảng giá đất cũ vẫn tiếp tục được áp dụng đến khi có bảng giá đất điều chỉnh đã giải tỏa bức xúc của người dân. Cơ quan thuế cũng có cơ sở pháp lý để giải quyết thủ tục thuế, nghĩa vụ tài chính cho hàng chục ngàn hồ sơ đang "treo" mấy tháng nay, nhờ đó nhà nước có nguồn thu ổn định. Quan trọng nhất là không tạo nên cú sốc về giá, giúp các ngành sản xuất có liên quan đến thuế sử dụng đất được ổn định làm ăn. Không những vậy, việc TP quyết định cho tiếp tục giải quyết các hồ sơ nhà đất theo bảng giá đất và hệ số K hiện hành sẽ giải quyết được các tranh chấp, bất ổn thời gian qua do việc dừng tính tiền thuế gây ra. 

"Trước tiên về mặt hành chính, các thủ tục hành chính cần có tính liên tục nên việc TP ngưng tính thuế gần 2 tháng là vi phạm tính nguyên tắc này. Nay UBND TP.HCM thống nhất phương án giải quyết nghĩa vụ tài chính, thuế về đất đai từ ngày 1.8 cho đến khi ban hành bảng giá đất điều chỉnh dù chậm nhưng cũng đã cầu thị, lắng nghe tiếng nói của người dân. Chỉ mong ngành thuế nỗ lực làm việc để sửa chữa sự cố mình gây nên", ông Quang cho hay.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn DKRA, nhận xét: Không chỉ gần 9.000 hồ sơ nói trên bị tắc mà những ngày qua hầu như mọi giao dịch, sang nhượng thứ cấp đều "đứng hình", chỉ có những dự án bán nhà hình thành tương lai là không chịu tác động. Bởi khi nghe tin TP dừng tính thuế thì phần lớn hoạt động mua bán diễn ra trên thị trường từ sang nhượng thứ cấp, các giao dịch đất nền, nhà riêng, nhà phố, biệt thự và cả căn hộ đều tạm hoãn để chờ hướng dẫn. Ai cũng hiểu nếu có nộp hồ sơ vào cũng không được giải quyết. Nên có thể nói, việc tạm ngưng tính thuế không chỉ ảnh hưởng đến gần chục ngàn hồ sơ mà ảnh hưởng đến cả thị trường. Do đó, quyết định trên của UBND TP cũng không chỉ gỡ vướng cho gần 9.000 hồ sơ đang ách tắc ở các chi cục thuế mà còn khơi thông cho thị trường bất động sản giao dịch trở lại.

Sẽ có làn sóng làm thủ tục nhà đất "chạy thuế"

Mặt khác, ngay sau khi TP chốt tính nghĩa vụ tài chính theo bảng giá và hệ số K hiện hành, dự báo sẽ có một "làn sóng" làm thủ tục nhà đất trong thời gian tới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, dự báo với quy định này, gần 9.000 hồ sơ đang tồn đọng sẽ được giải quyết. Ngoài ra, ngành tài nguyên môi trường sẽ tiếp tục nhận hồ sơ người dân khi họ đề nghị đo đạc, tách thửa xin cấp sổ đỏ, hồ sơ chuyển nhượng, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất. Các hồ sơ này sau đó sẽ chuyển qua cơ quan thuế thực hiện nghĩa vụ tài chính. 

"Hiện Cục thuế mới chốt được con số thống kê đến ngày 27.8, còn từ ngày 28.8 đến nay các hồ sơ cũng còn rất nhiều, nhưng chưa được thống kê. Do vậy, ngành thuế và các cơ quan liên quan cần tiếp tục thực hiện công việc của mình, thậm chí phải nỗ lực hơn, làm cả ngày thứ bảy và chủ nhật để bù lại thời điểm dừng hồ sơ. Vì việc dừng này Tổng cục thuế không chỉ đạo, UBND TP cũng không chỉ đạo mà ngành thuế tự quyết, nên ngành thuế phải cố gắng, nỗ lực hơn nhiều so với bình thường để giải quyết hồ sơ cho dân", ông Châu nêu ý kiến và cho biết: Nhiều người dân ở H.Hóc Môn gửi tin nhắn cho ông nói đi lên Phòng TN-MT xin được đo đạc địa chính để tách thửa, hợp thức hóa và làm sổ đỏ nhưng đã bị chặn, từ chối ngay từ vòng này nên họ không thể làm các bước tiếp theo, không thể nộp hồ sơ. Còn nay các hoạt động bình thường của ngành tài nguyên môi trường được "khôi phục" thì chắc chắn hồ sơ người dân tới đây sẽ nộp lên rất nhiều. Vì thế, ngành thuế cùng các bên liên quan phải chuẩn bị con người và máy móc để giải quyết nhu cầu chính đáng của người dân.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, lo ngại: Trước đây các hồ sơ liên quan đến tính nghĩa vụ tài chính, nhất là các hồ sơ chuyển nhượng bất động sản, ngành thuế thường lấy lý do giá khai thấp để tính thuế thu nhập cá nhân thấp, không sát giá thị trường để trả lại hồ sơ, yêu cầu người dân khai báo lại hoặc thường "ngâm" hồ sơ của người dân rất lâu mới xử lý. Chưa nói đến việc cán bộ thuế có nhũng nhiễu, tiêu cực hay không nhưng điều này đã làm hồ sơ của người dân bị chậm đi rất nhiều so với quy định. Đến nay ngành thuế tiếp tục tự ý dừng hồ sơ tính thuế của người dân trong khi chưa có quyết định nào của cơ quan chức năng là vi phạm pháp luật, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích chính đáng của người dân cũng như làm ảnh hưởng đến nguồn thu của nhà nước. 

"Nay UBND TP đã chính thức thống nhất phương án giải quyết nghĩa vụ tài chính, thuế về đất đai từ ngày 1.8 cho đến khi ban hành bảng giá đất điều chỉnh nên ngành thuế cần nỗ lực bố trí con người và máy móc thiết bị giải quyết nhanh các hồ sơ tồn đọng và các hồ sơ mới dự kiến sẽ tăng mạnh trong những ngày tới", TS Thuận nhấn mạnh.

Lãnh đạo một chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cũng thừa nhận với việc UBND TP quyết định cho tính nghĩa vụ tài chính theo bảng giá đất hiện hành, dự báo bắt đầu từ hôm nay (23.9) người dân sẽ đổ xô đi nộp hồ sơ, nhất là hồ sơ liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở để được hưởng mức thuế, tiền sử dụng đất theo bảng giá đất quy định trong Quyết định 02/2002. 

"Những người đã đăng ký hạn mức chuyển mục đích từ năm 2023 để áp dụng cho năm 2024 và 2025 lâu nay ầu ơ chưa đi chuyển mục đích sử dụng đất thì nay sẽ chủ động liên hệ với cơ quan chức năng để làm. Hồ sơ chuyển nhượng sẽ tăng mạnh, cho tặng cũng tăng vì người dân lo sợ thuế, phí sẽ tăng khi TP ban hành bảng giá đất điều chỉnh trong thời gian tới áp dụng đến cuối năm 2025. Bản thân ngành tài nguyên môi trường lường trước được hồ sơ sẽ tăng nên đã có kế hoạch bố trí thêm người, thậm chí làm thêm giờ kể cả làm ban đêm và cả hai ngày cuối tuần để giải quyết hồ sơ cho người dân. Tất nhiên, ngành thuế phải nỗ lực nhiều hơn, phải tăng cường lực lượng để xử lý hồ sơ cũ đang tồn đọng và các hồ sơ mới phát sinh trong thời gian tới", vị này nói.

ĐỒ HỌA: TẠ CHÍ HIẾU

Lường trước việc này, hôm qua, ông Nguyễn Tiến Dũng, Phó cục trưởng Cục Thuế TP.HCM, cho biết Cục Thuế TP đã yêu cầu các chi cục thuế làm việc cuối tuần (kể từ hôm nay 23.9) để giải quyết nhanh chóng gần 9.000 hồ sơ đất đai tồn đọng thời gian qua sau khi nhận được Công văn 5635 của UBND TP.HCM chấp thuận cho áp dụng bảng giá đất cũ.

Theo ông Dũng, số lượng hồ sơ nhà đất hiện nay đã vượt qua con số 9.000 hồ sơ. Số liệu thống kê trước đó từ ngày 1 - 27.8, cơ quan thuế đã tiếp nhận tổng cộng 8.808 hồ sơ. Trong đó, có 346 hồ sơ thu tiền sử dụng đất với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, 277 hồ sơ thu tiền sử dụng đất với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, có 5.448 hồ sơ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản và 2.737 hồ sơ thuộc các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính. "Các đơn vị thuế trên địa bàn sẽ làm việc cả ngày cuối tuần để giải quyết lượng hồ sơ trên và báo cáo về Cục Thuế TP hằng ngày để nắm tiến độ thực hiện", ông Nguyễn Tiến Dũng nhấn mạnh.