Định giá đất không đúng và đủ, gây nhiều hệ lụy cho nền kinh tế

Theo nhà báo Lâm Hiếu Dũng, định giá đất đóng vai trò hết quan trọng trong nền kinh tế bởi đây không chỉ là công cụ để Nhà nước thiết lập cơ chế quản lý đất đai, tạo cơ sở cho sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đây còn là căn cứ để cá nhân, tổ chức sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng như hưởng sự đền bù khi Nhà nước thu hồi đất. Với bản chất và ý nghĩa như vậy nên khi áp dụng trong thực tế, định giá đất không đúng và đủ, gây ra rất nhiều hệ lụy cho các đối tượng thụ hưởng lẫn cơ quan quản lý, cho xã hội và cả nền kinh tế.

Định giá đất quá thấp, người dân không chấp thuận, tất yếu sẽ dẫn đến các khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, không chịu di dời khỏi mảnh đất bị thu hồi… gây ra hậu quả phải tốn nhiều thời gian, nhân lực và tiền bạc để giải quyết. Với doanh nghiệp, các nhà phát triển bất động sản, việc xây dựng các yếu tố đầu vào để xác định giá đất sai bản chất kinh tế có thể làm triệt tiêu động lực phát triển dự án mới, khiến nút thắt về nguồn cung vẫn chưa thể cởi bỏ. Các khoản chi của doanh nghiệp không được tính đủ có thể dẫn tới chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có thể tăng, không thể giảm.

ĐỘC LẬP

Những bất cập trong công tác định giá đất thời gian qua đã gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực về đất đai, gây rối loạn thị trường bất động sản, đây là yếu tố tác động không nhỏ đến công tác quản lý Nhà nước, gây thiệt hại cho xã hội. Định giá đất nếu thực hiện không hiệu quả, không chính xác sẽ là vật cản, tác động xấu cho sự phát triển thị trường đất đai. Đồng thời, có thể xuất hiện nhiều "nhóm lợi ích" thao túng thị trường bất động sản... Nói như vậy để thấy tầm quan trọng của quy định pháp luật về định giá đất.

Đất đai là tài sản lớn nhất, sát sườn nhất, thiết thực nhất với người dân, doanh nghiệp cũng như nền kinh tế. Vì thế, định giá đất nóng từ trong luật cho đến khi áp dụng trên thực tế. Dự thảo luật Đất đai, bộ luật đồ sộ với rất nhiều quy định, rất nhiều vấn đề quan trọng nhưng khi đưa ra thảo luận trên nghị trường Quốc hội có đến hơn 30% ý kiến liên quan đến định giá đất. Còn trên thực tế, định giá đất bị tắc nghẽn mấy năm qua khiến hàng vạn căn nhà chưa thể cấp sổ hồng, hàng ngàn dự án không thể triển khai, ngân sách thất thu một khoản cực lớn...

Điển hình tại TP.HCM, nơi thị trường bất động sản phát triển hàng đầu đất nước thì việc tắc nghẽn định giá đất không chỉ là ngân sách hụt thu, thất thu hàng trăm ngàn tỉ đồng mà không ít doanh nghiệp cũng đứng trước nguy cơ bị nhà đầu tư nước ngoài thâu tóm. Còn người dân bức xúc vì bị chậm, thậm chí không được cấp sổ hồng dù đã ở hàng chục năm trời. Đặc biệt, tình trạng tiêu cực, tham nhũng trong việc định giá đất tại một số địa phương thời gian qua một phần do những bất cập trong việc xác định bảng giá đất không sát, không đúng, không đủ và hệ quả là nhiều cán bộ trong ngành này vướng vòng lao lý. Cái nọ dắt dây cái kia khiến cho hoạt động định giá đất bị đình trệ, rơi vào vòng luẩn quẩn. Vì thế, các quy định pháp luật liên quan đến định giá đất, phương pháp định giá đất đúng và đủ, khoa học và minh bạch là vô cùng quan trọng để giải quyết những bất cập tồn tại nói trên.

Ở thời điểm hiện tại, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng Dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024. Soi chiếu các nội dung trong dự thảo Nghị định có thể thấy, quy định về đất đã có nhiều điểm mới, tháo gỡ được nhiều khó khăn, vướng mắc cũng như hạn chế rủi ro trong việc định giá đất.

Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều doanh nghiệp, chuyên gia kinh tế, hiệp hội cũng như các tổ chức thì, một số nội dung dự thảo Nghị định vẫn chưa tiếp thu các ý kiến góp ý những điểm bất cập của Nghị định 12 được ban hành trước đó, dẫn tới chưa tính đúng, tính đủ các phần chi phí, lợi nhuận cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. Chi tiết cụ thể ra sao thì lát nữa đây các chuyên gia, doanh nghiệp, Hiệp hội có mặt ở đây sẽ cùng phân tích, thảo luận.

Doanh nghiệp đối mặt khó khăn chồng chất

"Ở góc độ Báo Thanh Niên, phải tới 5 năm chúng tôi mới tổ chức một sự kiện liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Thú thật, với chúng tôi đây là điều đáng buồn. Chúng tôi vẫn thường nói với nhau, hội trường này sáng đèn nhiều đồng nghĩa với sức khỏe của doanh nghiệp tốt, thị trường tốt và nhìn rộng ra là nền kinh tế tăng trưởng tốt. Vì thường trong quá trình tăng trưởng sẽ nảy sinh nhiều vấn đề cả tích cực và vướng mắc, cả mặt thuận lợi và những khó khăn, nó đòi hỏi sự vào cuộc của tất cả các cấp, ngành, hiệp hội, doanh nghiệp và cả báo chí, cùng tháo gỡ và phát triển", nhà báo Lâm Hiếu Dũng chia sẻ.

Trong guồng quay đó, Báo Thanh Niên với vai trò là cơ quan thông tấn không chỉ chuyển tải hơi thở thị trường qua các ấn phẩm báo chí mà còn là các sự kiện hội nghị, hội thảo, tọa đàm với mong muốn chuyển tải nhanh nhất, trực tiếp nhất đến cơ quan quản lý. Nhưng liên tục gần 5 năm qua hết Covid-19 ập tới, rồi khủng hoảng kinh tế toàn cầu và đặc biệt hơn 1 năm trở lại đây, kể từ khi xảy ra vụ Vạn Thịnh Phát, thị trường bất động sản gần như bất động. Các doanh nghiệp đều chật vật xoay sở để tồn tại. Khó từ đầu vào tới đầu ra, khó từ chính sách đến nguồn vốn; khó từ khách hàng đến chủ đầu tư...

ĐỘC LẬP

"Theo dõi thị trường lâu nay, thú thật chưa bao giờ chúng tôi chứng kiến trận cuồng phong nào lớn đến như vậy, kéo dài đến như vậy quét qua nền kinh tế. Đặc biệt lĩnh vực bất động sản, không ít doanh nghiệp đã rời cuộc chơi, không ít doanh nghiệp đến giờ này vẫn chưa biết có thể trụ lại được hay không. Những doanh nghiệp có mặt tại hội trường ngày hôm nay thì vẫn đối mặt với khó khăn chồng chất mà trong đó, như anh Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhiều lần khẳng định, 90% vướng mắc là pháp lý. Hội trường của chúng tôi ít sáng đèn hơn cũng vì vậy", Phó tổng biên tập Báo Thanh Niên cho hay.

Đó cũng là lý do hôm nay Báo Thanh Niên mong muốn tạo ra một diễn đàn trực tiếp giữa cơ quan quản lý, hiệp hội, các chuyên gia, các doanh nghiệp về vấn đề nóng nhất, định giá đất. Để những khúc mắc được phân tích thấu đáo và các ý kiến góp ý đều được tiếp thu nhanh nhất, tránh việc sửa nhưng chưa đổi, vẫn tồn tại bất cập liên quan đến vấn đề quan trọng hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản: Định giá đất. 

Mục tiêu quan trọng nhất là để hàng ngàn dự án được triển khai, để doanh nghiệp có động lực phát triển công trình mới, dự án mới. Để ngày 1.8 tới khi 3 luật liên quan đến bất động sản là luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản, luật Nhà ở có hiệu lực sớm hơn 5 tháng thì hệ thống các văn bản dưới luật cũng kịp thời được ban hành, giúp thị trường sẽ phục hồi và phát triển bền vững. Như nỗ lực và kỳ vọng của Chính phủ, của Quốc hội đẩy nhanh các luật này vào cuộc sống. Để hội trường này sẽ lại thường xuyên sáng đèn đón tiếp các quý vị, những người bạn đã đồng hành với Báo Thanh Niên suốt bao năm qua. Với những người làm Báo Thanh Niên đó cũng là dấu hiệu một chu kỳ tăng trưởng, phát triển mới của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.