Cần lắng nghe người dân khi xây dựng bảng giá đất mới

Phát biểu góp ý, luật sư (LS) Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn LS TP.HCM, cho rằng nội dung của dự thảo bảng giá đất điều chỉnh Quyết định 02/2020 chưa thực sự phù hợp với tình hình thực tế, tạo áp lực tài chính lớn. Đặc biệt đối với người dân tại các huyện trên địa bàn TP đang có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở để cho con cái xây nhà, an cư là khá lớn.

ĐÌNH SƠN

Ông Hậu lấy ví dụ tại H.Hóc Môn năm 2024, hộ gia đình, cá nhân đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở lên đến hàng trăm héc ta, nhưng giá đất điều chỉnh dự kiến tăng 30 - 50 lần. H.Bình Chánh cũng tương tự, nhưng giá đất điều chỉnh dự kiến tăng 20 - 30 lần so với hiện hành. Không ít trường hợp qua nhiều thế hệ vẫn chưa đủ tiền để chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng nhà cửa để ở hoặc tách thửa cho con cái.

Tại khu vực Q.4, giá đất trên đường Bến Vân Đồn đoạn từ cầu Dừa đến đường Nguyễn Tất Thành hiện tại từ 24 triệu đồng/m2 dự kiến điều chỉnh tăng lên hơn 271 triệu đồng/m2, tăng gấp 10 lần so với giá hiện tại, kéo theo nghĩa vụ tài chính đối với đất đai của người dân cũng tăng mạnh, vượt quá khả năng của nhiều người dân. Giá đất tăng mạnh chỉ sau khoảng thời gian ngắn như trên có thể gây ra phản ứng tiêu cực trong cộng đồng, nhất là đối với những hộ gia đình, cá nhân sinh sống tại các khu vực ngoại ô, vùng ven TP và những nơi đang có quy hoạch, dự án bất động sản.

Mặt khác, giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến tâm lý thị trường. Khi giá đất tăng mạnh, nhiều người đang muốn bán thì sẽ không bán nữa để chờ giá tiếp tục tăng. Khi giá đất tăng sẽ khiến chi phí vốn đầu vào tăng lên, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư, hiệu quả của việc thực hiện dự án. Khi chi phí đầu vào quá cao sẽ "bóp nghẹt" động lực đầu tư của doanh nghiệp (DN). Những yếu tố này có thể khiến các nhà đầu tư chùn chân, thậm chí tìm đến những thị trường, những phân khúc có mức giá hợp lý hơn.

Bên cạnh đó, mặc dù giá đất tăng có những tác động tích cực như người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn với số tiền được bồi thường cao hơn; giúp nguồn thu ngân sách từ đất tăng thêm trong thời gian tới; chênh lệch địa tô được xử lý thỏa đáng hơn... Tuy nhiên, khi bảng giá đất tăng, kéo theo đó là chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ tăng lên, làm tăng chi phí đầu tư, kể cả dự án đầu tư công và dự án của các DN tư nhân. 

Điều đó dẫn đến chi phí đầu vào tăng, tạo sức ép tăng giá nhà đất, giá nhà cho thuê, giá cho thuê đất trong các khu công nghiệp và các dự án đầu tư, kinh doanh, thương mại dịch vụ, du lịch, dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa và tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do DN thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Cũng cần đặc biệt lưu ý việc giá cho thuê đất trong khu công nghiệp tăng có thể làm giảm tính cạnh tranh của nền kinh tế trong việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, nhất là trong bối cảnh hiện nay có sự cạnh tranh rất quyết liệt giữa các nước để thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài.

Do vậy, theo LS Hậu, cần phải đánh giá tác động toàn diện vì bảng giá đất mới tác động đến nhiều nhóm đối tượng. Đặc biệt là đời sống kinh tế, xã hội của người dân. Ghi nhận thêm ý kiến của người dân và các tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp. Từ đó, xác định được mức giá tối ưu, đúng nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

LS Trương Thị Hòa cho rằng quy định tăng giá đất đã rõ, tăng là cần thiết nhưng tăng như thế nào cho phù hợp? Để đảm bảo tính pháp lý, LS Hòa kiến nghị cần phải thông qua HĐND TP. Khi tăng cũng cần có lộ trình, điều tra sâu rộng để lắng nghe ý kiến người dân, DN bị tác động như thế nào.

Không tính thuế cho người dân là sai luật

Bà Ung Thị Xuân Hương, Phó chủ tịch Hội Luật gia TP.HCM, cho rằng luật đã quy định nên không thể không ban hành bảng giá đất. Tuy nhiên do bảng giá đất tác động rất lớn đến người dân nên việc ban hành gấp gáp mà không có thời gian để người dân phản biện là sai. Trong khi phương pháp định giá đất cũng không được sát và không đúng thực tế. "Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất (Bộ TN-MT), đã khẳng định bảng giá đất và hệ số K hiện hành vẫn áp dụng được đến ngày 31.12.2025 nên Sở TN-MT không cần phải lăn tăn hay lo sợ về chuyện này. Còn việc ngành thuế dừng tính thuế của người dân là sai vì luật không hồi tố. Bảng giá đất mới chưa ban hành, bảng giá đất cũ vẫn còn hiệu lực nên phải tính thuế cho người dân theo bảng giá đất cũ", bà Hương nói.

ĐÌNH SƠN

Cũng nêu hiện tượng người dân đang ùn ùn đi kê khai nhà đất đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 1.7.2014 để được cấp sổ, LS Nguyễn Văn Dũng đề nghị Sở TN-MT cần xem xét cấp sổ đỏ cho họ. "Người dân đi nộp hồ sơ hợp thức hóa nhà đất, cơ quan chức năng vẫn nhận hồ sơ nhưng ngành thuế không tính thuế mà kêu chờ, giam hồ sơ, không tính thuế cho người dân là sai luật. Hiện nay thị trường bất động sản đang đóng băng, giá đất đang ổn định, không sốt nóng, nên làm sao đến ngày 1.1.2026 mới áp dụng bảng giá đất mới để người dân không thấy bất an. Nếu tăng thuế, người dân sẽ không đi làm sổ, đổi sổ đỏ. Như vậy hậu quả sẽ rất lớn. Hiện nay tôi có miếng đất ở H.Hóc Môn đã sử dụng 24 năm vẫn chưa làm sổ đỏ được. Nếu bảng giá đất mới được ban hành, chắc chắn tôi sẽ không thể làm sổ được", ông Dũng nói.

Một giải pháp đơn giản mà ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đưa ra là dự thảo bảng giá đất điều chỉnh nên được tính theo công thức: Giá đất của dự thảo bảng giá đất điều chỉnh bằng giá đất của bảng giá đất hiện hành nhân hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành. Việc này vừa chấp hành đúng quy định tại khoản 1 điều 257 luật Đất đai 2024, vừa khắc phục được tình trạng giá đất tăng quá cao, vừa không gây sốc cho người dân có nhu cầu xin cấp sổ đỏ. Trong khi đó, thẩm quyền ban hành bảng giá đất là của HĐND TP.HCM chứ không phải UBND TP.HCM, và đề nghị Sở TN-MT trình văn bản theo đúng quy định.