Quy hoạch thiếu thực tế, người dân thiệt thòi

VẪN CÒN CHỒNG CHÉO

Theo đánh giá của UBND TP.HCM, luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và luật Xây dựng năm 2014 là công cụ quản lý nhà nước rất quan trọng, là nền tảng hướng dẫn công tác quản lý quy hoạch có hiệu quả. Quy hoạch phân khu (QHPK), quy hoạch chi tiết (QHCT) đã cụ thể hóa nội dung của Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP.HCM và các đồ án quy hoạch chung từng quận, huyện. Đây cũng là công cụ hiệu quả trong việc cân đối, kiểm soát các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật và phân bố dân cư để thực hiện chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị như cải tạo, xây dựng mới thay thế chung cư cũ xuống cấp và cải tạo kênh rạch.

SỸ ĐÔNG

Đến nay, TP.HCM đã phê duyệt gần phủ kín QHPK, QHCT xây dựng tỷ lệ 1/2.000 với khoảng 600 đồ án. Trong giai đoạn 2015 - 2022, TP.HCM phê duyệt 247 đồ án và hạng mục công việc liên quan đến công tác lập quy hoạch với tổng dự toán 254 tỉ đồng. Công tác rà soát quy hoạch đô thị được thực hiện thường xuyên, kịp thời đối với các vị trí, khu vực cần điều chỉnh để phù hợp tình hình thực tế, giải quyết các vướng mắc trong thủ tục xây dựng và đất đai, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Các quy hoạch nông thôn trên địa bàn TP.HCM phần lớn được phê duyệt trước luật Quy hoạch, trải qua nhiều giai đoạn pháp lý khác nhau của các Bộ NN-PTNT, Bộ Xây dựng, Bộ TN-MT... Thực tế, việc quản lý tại một số khu vực còn chồng chéo do vừa có quy hoạch nông thôn mới, vừa có quy hoạch chung xây dựng, QHPK. Chức năng sử dụng đất trong các đồ án quy hoạch nông thôn mới không đồng nhất với đồ án QHPK, quy hoạch chung xây dựng và quy hoạch sử dụng đất.

Một bất cập khác được UBND TP.HCM nêu ra là luật Xây dựng không quy định về điều chỉnh cục bộ đối với các đồ án quy hoạch nông thôn. Do đó, đối với các đồ án quy hoạch chung xây dựng xã, QHCT xây dựng điểm dân cư nông thôn, sau khi rà soát cần điều chỉnh cục bộ thì không thể thực hiện.

CÙNG ĐIỀU KIỆN TẠO LẬP, QUYỀN LỢI KHÁC NHAU

Nhìn lại gần 15 năm kể từ khi có luật Quy hoạch đô thị, UBND TP.HCM đánh giá các đồ án được phê duyệt còn có một số hạn chế do nội dung quy hoạch chưa gắn kết với chương trình, kế hoạch thực hiện. Các khu vực quy hoạch công trình phúc lợi công cộng, mở rộng đường hoặc đường dự phóng, công viên cây xanh... chưa xác định được nguồn lực thực hiện.

SỸ ĐÔNG

Trong khi đó, các chính sách về quản lý nhà, đất trong xây dựng, sửa chữa nhà, tách thửa đất ở, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp tài sản... còn nhiều hạn chế, chưa tạo sự công bằng giữa nhà đất trong khu vực quy hoạch và nhà đất ngoài khu vực quy hoạch có cùng điều kiện tạo lập. Chính điều này đã ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống người dân, gây bức xúc cho cộng đồng dân cư trong các khu vực quy hoạch.

UBND TP.HCM cũng nhìn nhận chất lượng các đồ án quy hoạch được phê duyệt còn chưa cao, nguồn thông tin, số liệu, dữ liệu phục vụ nghiên cứu lập quy hoạch còn lạc hậu, chưa cập nhật kịp thời, chưa tích hợp đồng bộ các loại quy hoạch. Công tác dự báo trong quy hoạch về dân số, động lực phát triển, nhu cầu đầu tư chưa chính xác và hợp lý. Những yếu kém trong quy hoạch là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng dự án "treo" kéo dài hàng chục năm, trải đều từ nội thành ra ngoại thành, điển hình có dự án trên 30 năm như Bình Quới - Thanh Đa (Q.Bình Thạnh).

Những hạn chế về công tác quy hoạch được nhiều đại biểu nêu ra trong các kỳ họp của HĐND TP.HCM. Tại kỳ họp cuối năm 2023, đại biểu Lê Thị Ngọc Thanh, Phó bí thư Đảng ủy Sở GTVT, cho biết có những tuyến đường rất nhỏ, tuyến hẻm không thông, hẻm cụt cũng quy hoạch rộng 15 - 30 m, nhưng hàng chục năm không thực hiện, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

Còn ông Trần Văn Khuyên, Bí thư Huyện ủy Hóc Môn, dẫn chứng hồi tháng 9.2020, địa phương tổ chức hội nghị kêu gọi đầu tư 23 dự án, có hơn 30 nhà đầu tư đăng ký nhưng vướng quy hoạch nên không thể triển khai. Ông Khuyên cho rằng quy hoạch có tốt thì các địa phương mới có cơ sở mời gọi đầu tư, giải quyết các nhu cầu của người dân.

ĐỀ XUẤT TÍCH HỢP 4 QUY HOẠCH

Thực tế thời gian qua, người dân có đất trong khu vực quy hoạch làm các công trình phúc lợi công cộng, công viên cây xanh, đường giao thông dự phóng gặp nhiều khó khăn khi xin giấy phép xây dựng. Để giải quyết nhu cầu cấp thiết này, từ tháng 6.2017, UBND TP.HCM cho phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tối đa 3 tầng trong khu vực quy hoạch chức năng đất sử dụng hỗn hợp và quy hoạch đất dân cư xây dựng mới. Riêng những khu đất ở đã có nhà ở hiện hữu cần xây dựng lại thì quy mô tối đa 3 tầng hoặc bằng tầng cao nhà hiện hữu.

UBND TP.HCM viện dẫn luật Đất đai cho phép người sử dụng đất nằm trong quy hoạch là "đất ở nông thôn" hoặc "đất ở đô thị" được đăng ký vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm và được chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp) sang đất ở. Tuy nhiên tại TP.HCM, các QHPK hay QHCT xây dựng đô thị (theo luật Quy hoạch đô thị) lại phân chia thành nhiều loại đất ở như: đất ở hiện hữu chỉnh trang; đất ở xây dựng mới; đất ở xây dựng dài hạn, ngắn hạn, đất ở hỗn hợp.

Trong đó, "đất ở xây dựng mới" thuộc khu vực lập dự án đầu tư xây dựng mới nhà ở khu vực dự kiến phát triển đô thị mới. Thực tế trên dẫn đến nhiều khó khăn khi giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất ở đối với hộ dân. Do vậy, UBND TP.HCM đề nghị cần có quy định tích hợp quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, quy hoạch nông thôn và quy hoạch sử dụng đất để đồng bộ thống nhất, làm cơ sở lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm, tạo thuận lợi cho người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.